今天我們討論的一個問題是這樣，我們之前也有討論過的一個問題就是土地持分被拍賣的時候，那上面的建物的法律關係要怎麼處理?其他拍定人可不可以去拆建物，所以今天我們大概就是針對這樣的一個問題來做討論!我們先看共有人土地分割的問題，首先他會遇到的是民法425條之一的一個法律的問題我們這個民法425條之1我們叫做法定租賃，為什麼會有這個問題?因為有人的土地若上面有建物的話後來被拍賣我們在這邊討論這一個案件的時候一定要先了解民法425之一怎麼樣去做一個規定，他的期間不受那個449條規定。425條之一的一個規定就是土地跟房屋所有的時候土地跟房屋去後來又分別被別人拿走，那這時候他會認為說這個是有租賃關係存在的。
一、民法§425-1規定:
在425條只有我們叫做法定租賃，因為當上面有房屋的時候土地跟房屋不管是先拿到土地後建房屋或先取得房屋後有土地，只要是當時有同樣一個人去取得這個土地和房屋所有權的時候後來造成所有權分離的一個狀態的話是在我們在民國89年的時候，我們民法修正的時候才規定的，租賃期間是要到房屋不堪使用，不堪使用這定義是非常廣泛，因為房屋要到不堪使用的話是非常麻煩的事，為什麼?其實房子裡面不是說折舊年限50年以後就不堪使用了，不是喔，你那個房子50年以後在這個情況底下你的房子假設還可以繼續居住使用的話那就叫做房屋還沒有達到不堪使用的一個界線，除非說你那個房子的像那個房子上面從中間長可以長出一顆樹否則的話，這種情形都不需要去做鑒定了，訴訟中，一般案件沒有做鑒定的話其實是很難去認定給他是不是已經達到不堪使用的底限，我們在實務上去看房屋是不是到達不堪使用其實還有另外一個方法去處理，如果說你是民國50年的那個磚造房屋裡面是不應該會有鐵皮的存在，那這個時候就要請建築師來做那這個時候這個房子還可不可以住了，當材質已經不相符了，房子如果材質把不一樣的材質，把現在的材料拿開以後也會被認定不堪使用的一個狀態。
二、102年台上2204號判決:
我們再看這個實務見解是102年台上2204的一個判決，他這個判決現在講一件事情大家要看清楚，大家都知道其實房屋跟土地其實都可以個別交易沒有問題，我之前在太平地政事務所的演講的時候提到未辦保存登記的房子本來就可以交易的，由一個人別人再轉給另外一個人這是沒有問題的，所以我們的那個實務見解他講得很清楚在這裡講喔你今天房屋事實上是不可能跟土地去分開使用的，也不可能去分開做一個出賣，所以雖然今天沒有在上面有地上權的設定的話但也應該要推斷說這有默示使用土地的一個存在，法院他比較傾向保護房屋所有權人，所以土地的使用權是受到限制，大家可以看一下這個土地和上面未辦保存登記的地上物原來都叫一個黃秀雄，他所有未辦保存登記建物，建物所有權移轉的情況底下只有在登記的情況下才能夠移轉，如果你的建物沒有登記的話那這個時候，大家都會去地方稅務局進行房屋稅資料的變更，去進行稅籍資料的義務人還是這個叫做黃秀雄，我們的最高法院事實上處分權也就是說但是所有權還留在這個原來起造人的本身沒有影響，這是現在的問題是在於說那所有權留在原來起造人，其實一開始土地和房屋都在這個黃秀雄所有，後來建物去轉到這個叫做金億公司這邊取得地上物的時候，去跟這個黃秀雄訂了一個使用借貸的契約後來黃秀雄，後來呢土地所有權被這個所有權拍走了以後他對這個金億公司提起了拆屋還地的訴訟，到最高法院說這個案件是沒有道理的，雖然有訂的一個使用借貸的契約，使用借貸除非有違反誠信原則否則原則上他們兩個人債之關係相對性的關係，所以黃秀雄跟金億公司要受到拘束可是這一個被上訴人要不要受到這個使用借貸契約那就不一定喔
雖然有設立的使用借貸契約，但如果法定租賃存在，你的法定租賃關係一樣就是存在他的就是被上訴人跟金億公司之間，金億公司優先承購權的問題不在這裡討論的範圍討論的問題是說雖然你有確定的使用借貸可是你後來你再有被上訴人取得這個東西的時候那你請你公司跟被上訴人之間存在著這個法定的租賃關係可不可以去排除或者是說第二個問題這個使用借貸在黃秀雄跟金億公司之間有沒有因此移轉?
最高法院為了解決未辦保存登記的房屋移轉的問題他創設的一個叫事實上處分權出來創設的這個事實處分權他本質上來說很接近所有權但是問題是他不是所有權，所以說法院也發展出425條之一認為未保存登記的房屋也是可以使用425條之一這個關聯性是在這邊，我們再看喔所以最高法院認不能因為有使用借貸就認定沒有法定租賃關係存在的，土地、房屋屬同一人所有後來先後賣給不同人的時候不同人跟不同人之間被推定租賃的法律關係，所以有沒有有沒有使用借貸就不是重點了我們看一下那個法院金億公司雖然跟黃秀雄有錢使用借貸的一個那個契約可是這個使用借貸之前的不應該拘束這個被上訴人但是金億公司跟這個被上訴人本身就有法定租賃關係的拘束，如果地上物跟這個地主成立的這個使用借貸的一個法律關係，而他的兒子繼承了，繼承的話受到拘束，兒子唯一的辦法是把土地賣給了這個被上訴人，被上訴人出來主張拆屋還地，最高法院在95年的時候有一個民庭決議，說這個時候要看被上訴人他是惡意還是善意取得，這個如果明知道人家有這個法律關係存在卻又去受讓的這樣的一個法律關係，要受到使用借貸的拘束，我是有處理過一個案件是這樣子哦就是那個建商在賣房子的時候，地主跟建商地主跟建商是合建的關係，那這個時候如果說他在賣給第三人的時候通常正常的買賣交易流程是先去辦理那個建物登記第一次的登記，原則上都是轉給那個買受人，然後土地再去做分割分割出來以後再由地主去移轉登記，一般簽預售屋買賣契約的話一個是土地的一個是建物的買受人，因為後來建商財務發生問題，我們當事人是當時的地主那他是當時的地主那買受人的就拒絕支付，可是這個時候因為房子已經辦理保存登記上去了，所以變成房子是買受人在使用，當事人因為他是繼承來的這個土地，他就找一個仲介，請仲介找出一個買家把這個土地買過去，然後再由這個買家提出拆屋還地，開庭時法官說你不可能不知道法律關係，為什麼?因為有土地使用同意書才有辦法去做建物保存登記，這個邏輯就是這個樣子，像金億公司他這個使用借貸一個法律關係，我們在這邊可能也要了解一下，不是每一個案子都可以做債之關係相對話的抗辯，那我們再看這個判決他的看法是這個樣子他說房屋和房屋跟土地原來是屬同一人所有的時候，你後來你分別出賣分開去出賣，然後變成別人所有，那中間沒有任何的約定，我們就認為說你們不需要有任何約定，我們就會覺得你有租賃關係存在，因為實務傾向保護建物所有權人願意。
三、102台上1508號判決:
我們在看第二個什麼情況底下我們可以去做那個沒有租賃關係抗辯?
因為我們必須要先去了解這些實務的見解和判斷，我們怎麼樣去做一個法律的土地跟房屋原來同屬一人所有，將土地跟房屋所有權讓給別人的話或者將土地房屋同時先後再給不一樣的人，這中間都會成立租賃關係對不對可是重點來了喔重點第一個你必須要房屋和土地在當時都已經存也就是他在這裡講的一個事情是房屋跟土地在都是同屬一個人所有的房屋跟土地必須同屬一個人所有，出現這個情形來講的時候你這時候丈量的時候房屋就要先存在，。然後接下的問題是租賃的範圍是在哪邊他說房屋佔用的土地以及有不可分離的附屬的地方，其實像這種比較容易出現的是到底是不是一個不可分離的空地，第二個都要同時存在著沒有問題，還是要繼續可以使用的一個狀態繼續可以使用的狀態，第三個那個房子蓋在外面的廁所，是不是有租約，所有人主張說在台北市有土地，有房屋走道，總共有ABC D E F G這些部分，B的部分是主建物的房屋，這個案子就是B部分是房屋，ABC D E F局這六個部分，除了這個B部分的部分，是85年的時候有加蓋一間小木屋，第二個重點在這裡A C D E F局的部份不是房屋的本體那這個部分有沒有存在不可分離的部分，是不是一定要他們的存在這個房屋才能使用因為其實像我們剛才在講這個平房這個的庭院是不是一定要留這個有爭議喔，因為如果說今天我有的案件他們也是在主張同樣的一個問題，就是他主張說那個房子其實都很容易發生這樣的問題，因為像很麻煩的地方是所有權人其實雖然有房屋稅籍編號變動的話你去調時，義務人早就死掉的人，我們當事人當初也是去拍到那一個土地的所有權的½然後呢他就再去問另外一個½所有權的人問他要不要賣，那個人就長期在大陸他說好他賣土地，上面的那個建物要怎麼處理沒有問題，所以說我們買下來以後可以自己把介入處理掉，因為那個建物是一個還蠻舊的就是已經非常久了感覺是十幾年都沒有住，買下來以後有一房主張對於建物是有所有權，他說因為這個房屋是他阿公死掉以後建物的所有權的狀態繼承，所以到了去台中地方法院提起確認哪一個房子他有共同共有再這樣的一個前提底下所以那個時候的就把它那個庭院用鐵皮把為起來，但是經過一番角力以後，再請建商把全部的土地附近周邊的土地包括那個對方他在旁邊的土地買下，我們要講的是說房子如果說單純房子使用的房子是不是要使用那麼大的空地這個是會有因為通常這種情形來講的話會比較像是去打一個袋地通行訴訟，A C D E F這個部分，這是棚子這個棚子是不是一定要留，第二個走道上面的棚子是不是要留這是一個問題，法定的租賃關係並不是慢無限制的一個存在這個結論是你不可以是後面房屋才會有租賃的關係存在，房子關係存在附隨建物，是不是一定成立租賃契約約這個可不一定，我們民法有三個概念主物一個叫從物一個附屬物，什麼叫從物，就是本來就是說這個房子的一個本體就，就是像我們剛才在討論的一個問題聽說你房子旁邊蓋了一間廁所這個廁所其實有沒有跟房子連在一起他是獨立的一個不動產但是呢廁所他沒有辦法獨立使用，所以這個時候我的民法這個叫做從物那第三個什麼叫附屬物，棚子常常會從我們房子房子相連的但是他是沒有辦法獨立去存在的並不是一個獨立的不動產，我在清水那邊有一個案件就是在打一個案件就是確認有一個那個建物啊附屬建物是我們所有案件是這樣子老子在民國90年的時候有一個叫做○○○公司，他在清水的廠房被拍賣的時候那有一個占到國有地，但是這個建物這個棚子的節目其實是連在原先他們的老家這邊那所以說他的老家這邊有一方就來找我，他現在是那個房子的所有權人，因為強制執行的法院法院他沒有注意到這件事情這我看了以後認為說他唯一可以去做主張的就是因為這個所以如果他是一個附屬物的話那這樣子你那一邊的工廠是一個獨立的一個建物，你拍的時候也不可能會拍到別人的附屬物去，所以會變成一個很奇怪的訴訟是確認那一個那個地方的建物是所有權是我們的要求他把這個建物返還給我們當事人，最高法院的見解告訴我們意見事情說主物雖然有成立了租賃契約但是不代表你從物有租約，用意就是要去了解425條之一的一個租賃的一個關係呀他到底到什麼樣的一個程度那這樣子我們才有辦法再去進一步的去討論共有人的持分被拍賣的時候是一個什麼樣的一個情形。
這個問題以後再說，我們提到一個問題是說走道這個問題，袋地通行權的那個寬度的問題，袋地是如果我們今天是帶地有沒有空請別人的土地那這個時候我們要怎麼辦，像這個問題，現在法院他的思考是分成兩個一個是你這塊土地是不是建地，建地的話那他會認為說因為你未來要建築使用那需要去考慮到建築法規的問題，法院的法院在做這件事情的時候他都會做一件事情他在道路寬度的一個使用的時候他會做件事情他會發函給都發局都發局說像這樣的一個寬度可不可以做建築房屋使用，如果都OK可以法院同意那好那如果今天是農地話法院通常只同意你留3米而已。
若是那個建地的話原則上我先講一個問題我先講一個問題為什麼法院會去問袋地通行的價值這件事情來講的話是因為當一個袋地所有權人去打通行權的訴訟的時候他第一個遇到的是訴訟標的要繳多少錢的問題法院有時候他在的建地跟農地其實像現在法院都要回頭去問都發局這樣子是否OK, 像現在分割的話如果是遇到的是那個農地的話其實他也會先問那個地所這樣的一個分割方法是否可行, 所以其實像我之前有一個案件是農地的分割然後後來我們提分割方案以後因為這個送到地政事務所去立刻被打槍，現在地政事務所其實都會做這個把關的一個動作，比較奇怪的案件或者是他沒有辦法瞭解的案件，我之前在打一個375租約的時候也是啊因為我們主張變更租約的時候法院就直接問我一個問題說如果有沒有辦法拿著這個變更租約的判決書直接去員林鎮公所登記我跟他說我問過OK的沒有問題，如果說確認租賃關係存在然後然後那個員林鎮公所那邊是可以直接登記出來的，所以其實向法院現在在做這些事情都會比較小心謹慎的去做。這個判決的一個事實大概是會長成這個樣子，一個爭執點在這裡他說這個土地是我的，你是無權佔有所以你拆屋還地，但法院不同意。
四、106年台上字第709號判決
106年台上字第709號就是在講這樣的一個法律關係喔如果說好土地跟那個建物都同屬一人所有，只是將土地的所有權或建物移轉給別人的話那這個時候我們都認為是有租賃關係我們在那個上面，講很多了說其實這個所謂土地跟房屋同屬一人所有的話雖然說他這應該是要認為是同屬相同以及共有人數與房屋相同的動作之外還有其他共有人，但判決他把它做最大範圍的放寬反正你只要是你是土地上面的共有人就好了那你共有人之一去蓋的這個房屋二土地的共有人的人數跟房屋的那個共有人人數不一定要一樣，把它做最大程度的放寬，他講房屋的外觀保存登記的話會經其他共有人全體同意後在共有土地興建房屋，後來將土地和房屋分開或先後出賣，是默許房屋後手得繼續使用只要只要這個條件成立就好了，共有的持分如果拍賣出去的時候依我們最新的實務見解就是說一樣會有民法425條之一的使用，我們再解釋一次，這裡講得很清楚，有沒有經過第一次建物保存登記根本不是重點，重點在於說建物蓋的時候有沒有經過其他共有人同意，他的意思是說因為今天如果說有經過共有人的同意，的話原則上是有保存登記的房子通常這種為辦保存登記的登記的房子的話，那其實在這邊來講的話其實法院是這樣子看這件事情，如果發生這種情形來講的話其實是分管協議，我在彰化辦過一個案件是這樣子的房子，但是呢他們在民國49年的時候卻成立的一個分家協議書，這個分家協議書他就是把土地劃分東邊歸大房所有西邊的上半部由二房所有西邊的下半部由三房所有，這種情形來講的話因為他已經有分管協議存在的，每一個人每都可以在這個共有的土地上面建自己的房子，因為他有一個分家協議書出去應該是要把土地土地還繼續共有的狀態存在所以這個時候他們有一個分管的一個默示的分管協議存在，那他們出現了一個默示的分管協議的時候其實房屋要不要去辦保存登記其實不會是一個重點，共有人沒有經過其他共有人的同意是無權佔有的一個情形，那如果是無權佔有的一個情形其實這個問題就是第767條拆屋還地的訴訟的問題，當這個時候任何一個共有人都可以出來主張，425條之一就是在解決這件事情，因為如果經過共有協議，拍定的持分人也不能拆屋還地，425條之一是不去管你是不是農發條例的問題，根本不管你有沒有建物保存登記房子，在耕地有未辦保存登記的房屋，後來把那個房子再轉給別人你是不是會造成耕地租約的終止是其他問題，但是這個房子可不可以移轉是另一問題。所以我們不會去管農發條例，在民法討論425條之一這件事情並沒有再去管農發條例的其他的一個相關規定可不可以蓋房子。
如果說能夠證明說一開始沒有經過共有人同意蓋房的話當然是可以拆屋還地，但是常常遇到的就是有沒有默示的分管存在，因為所有人都來蓋房子這種情形是不是代表其他的共有人是同意他來蓋這個房子?我們在後面有一個判決會去討論到這個問題。我們先要先去了解425條之一最高法院是把做擴張解釋土地和房屋共有人相同的話共有土地和建物如果先後出賣也是OK的，那土地和房屋共有的不同的話那你們當時如果有協議分管的話，或者是同土地的話這也算，如果當時有一個分管協議的存在或默示協議都算，因為425之1作最大限度主張。那我們看喔要先了解內部協議的一個概念，內部協議分管的約定不一定要用書面為必要性，如果說你實際上有劃定使用而且有互相容忍的話有默示的分管，認為有默示的分管存在，在這邊來講的話就是說你要去主張共有人全體同意的時候會不會遇到這種分管的抗辯，其實遇到共有土地的話，或許有一個比較好主張一個方法是有些共有人其實他早就把住在台北，你在蓋房子的時候他不一定會知道，這時候是在訴訟上面要去調謄本出來做對照。
在講一個案例他說好你後手取得土地持分喔要受到分管的拘束，一個祭祀公業名下的土地上的這個分管的約定的同意派下員在土地上面興建房屋使用收益，那依這個慣例一起去做這些事情而且他又有繳地價稅要幹嘛的這些情形是常常發生的，公業的土地拍出去了那可不可以主張才說當時共同共有狀態大家都同意在上面他推定有租賃關係，最高法院106年的一個見解他認為是有那個租賃關係，也是有這個案件是發生在員林，後來拍出去，拍定人就要來清理，地上物所有人主張租賃的範圍可不可以被確定，這件事情也要考慮討論一個問題，租賃的範圍要怎麼樣做確定?同一性這件事情是一個很有趣的問題，是不是原先協議興建的建物是否還在．因為我有一個經驗去調房屋稅籍資料資料，那個興建的材質還有面積都跟現在的房屋長得不太一樣，應該就是房屋稅及資料登記，單純的一個事實上的一個分管的一個情形就是說大家互相都各自同意，同意蓋房子然後調起資料登記的房屋登記的房屋面積大概23平方公尺沒想到現場測量的時候是鐵皮屋面積100平方公尺，那這個時候很明顯他現在的建物其實是跟之前的建物就不一樣了，你在蓋鐵皮屋的時候有經過共有人同意嗎，你現在看到更資料調出來和房子長得不一樣，其實如果要去主張的話同一性是一個比較主張，因為其實會遇到這種問題，記得我們能夠查證的方向應該是房屋稅籍資料證明資料證明，其實我今天去講這個然後跟建物的法律關係主要就是要讓大家知道其實民國88年的時候的確是因為這個內部的法律關係就說這個分管契約這種東西，這分管契約的東西一定要有共有人存在的時候才能夠主張，但是現在你能主張425條之一的使用，但依法定程序的話或許這是一個可以去做參考，因為房屋稅籍證明這個東西來說在我們民事訴訟法是公文書會被推定形式真正。
五、分管協議效力:
分管協議登記的問題，分管協議分成兩種，我們原先共有人，他本來就可以去作共有物的一個使用，所以叫做分管協議債權的效力，但是因為我們大法官後來又把它放寬，只是說如果後面的知悉的話要拘束，所以我們在新民法的時候就已經有修正過了，你可以去做登記之前有一個案件啊，。那個分管協議這個東西的話，我剛才講就是有債權的關係跟物權效力，我們如果那個物權有做登記的話，如果說分管協議去做登記的話，那他會出現物權的效力，所以說其實這個重點是在說他，讓他，讓他能夠成為一個物權化的消息，讓後手會去知道這件事情，如果你沒有去登記，就沒有發生法律效力嗎？不是，債權的法律效力存在，他還是會拘束你們這種人之間的個法律關係，所以說其實在這邊來講的話，分管協議來說，如果能做成書面的，你要不要去登記，這個都是正常的，可能只有內部的法律效力，繼承人一定受拘束。