我們今天討論的法律問題
居間報酬的法律問題
這個問題在於說因為買賣雙方訂的
不動產買賣契約書是通過仲介來訂不動產買賣契約
但仲介必須向買方和賣方收取
居間報酬
不過因為不動產買賣契約後來解除委任了
這個時候買方可以要求仲介返還已經支付的居間報酬嗎
這是我們今天討論的法律問題
買方和賣方透過仲介公司成立
買賣契約
和仲介公司向買方收取200000的服務報酬
買方
與中介公司中的服務約定書有記載
仲介公司可以向買方收取總價2 percent服務費
如果發生買方違約違約金的一半
仲介公司也可以拿
後來
買方與賣方將土地賣給第三人為理由解除契約
取得50000元的違約金
所以買方向法院起訴主張如果根據買方與仲介公
公司之間的服務約定
仲介公司只可以取得25000元的違約金當做服務
費
但是買方已經給
仲介公司200000元所以
仲介公司應該在返還是175000元的服務費
給買方
這樣的主張有沒有道理呢
我們先來看如果買賣契約解除的話
仲介的報酬應該要如何處理
根據司法院的一個
民事庭函令解釋
如果發生
買賣契約被解除是因為原來買賣契約在訂立的時候
就出現了瑕疵
這個時候因為買賣契約本身是不合法而成立的所以
假如買賣契約被撤銷和解除
當事人是可以請求仲介公司返還服務費
不過如果是契約成立後才發生解約的問題就不可以這樣子做
根據最高法院108年台上字第2251號民事判決
如果仲介公司
在契約成立的時候
就可以請求報酬了
後來契約解除對於報酬並沒有影響
但是
如果當事人另外有約定的話也就根據其約定
從我們剛才提出的這些司法
願的解釋函令和法院的看法我們可以來分析這個案
買方
跟仲介公司在服務約定書內的說明收取服務費和收取違約金
不一定是
有不能夠並存的狀況
但是根據內政部的一個解釋函令表示說
仲介公司
實際成交價金
如果超過實際成交價金的6%範圍內
是不能夠收取報酬的
所以從這個簡報檔我們可以
知道
如果
契約後來發生其他因素而解除
服務仲介費
是可以不用退了但是如果雙方有約定要根據他們的
的約定