不動產買賣契約中違約金計算方法
我們這個簡報要來討論不動產買賣契約 如果有一方違約的話 應該要怎麼處理違約金應該怎麼計算 我們簡報提出的事實是出賣人委托第三人去跟買受人成立不動產買賣契約採取履約保證制度約定付款條件如下
第一點 總價金20,000,000
第二 第一期款是50萬元簽約的時候由買受人匯到帳戶並交出權狀來
第三 點第二期款是200萬元由買受人匯到帳戶出賣人必須要配合用印
第四點 第三期款3,500,000稅單下來以後出賣人必須配合過戶程序
第五點 第四期款買受人應該將餘款匯到履約保證帳戶
至是在簽約以後出賣人主張沒有授權他人代為簽約 不同意交出任何權狀跟印鑑證明 買受人就把第二期款跟第三期款全部匯到履約保證帳戶 並主張解約 領出全部款項以後 向出賣人主張請求6,000,000的違約金
這個案件的爭議點在於買受人主張因為沒有辦法買受到房屋無法出租造成租金的損害 總共有六年的損害有沒有道理
因為無法買受該房屋 未來買受的時候又要再多花1,500,000買受這樣的一個主張有沒有道理
另外一個爭議點是如果出賣人違約到底應該要負擔多少違約金呢
第一個問題是違約金的計算標準 根據最高法院106年台上字第1389號判決有提到如果是懲罰性的違約金在債務人不覆行的時候債權人除了可以請求違約金以外 還可以請求損害賠償 其實對於債權人的損害已經有相當的填補了所以這個時候要去討論誠信原則
最高法院107年台上字第62號判決有提到如果契約已經合法解除 不可以再將契約解除以後的利息損失和房屋土地出售時所受價金減少的損失來作為違約金是不是太高的一個依據
所以對第一個這一點來說契約已經解除了 買受人不可以未來房屋會漲或者是會跌來作為判斷的依據 如果是懲罰性違約金也必須考慮到公平原則來考量
第二個問題是出賣人應該支付違約金的計算方法在於第一點買受人在簽約的時候就已經知道出賣人拒絕履約 匯入第一期款的時候也沒有取得權狀 但是買受人仍持續匯款第二期跟第三期款項的匯款行為是不是也有違反誠信原則的問題
根據台灣高等法院台中分院的106年上更一字第4號判決一直有提到類似這種分期給付款項的一個情形 如果條件還沒有成就的話是不需要付款的也就是說到底要不要支付後面幾期的價金的期限和條件都要看兩造的約定
這案件的說明是第一期款買受人會了500,000到綠寶帳戶因為在簽約的時候就要付這500,000所以期限已經到了
但是第二期款應該要等第一期款的條件全部完成的時候才會到出賣人已經拒絕交出權狀了第一期的條件就還沒完成為什麼會先履行第二期的條件呢
在第二期的旅行條件也沒有完成的情況底下第三期款的履行條件更不會到來
根據我們簡報的分析只有500,000可以作為懲罰性的違約金其他的第二期款第三期款都不應該作為違約金請求的依據
Pages: