一、主題：基地租賃與耕地租賃法律問題
二、主講人：謝秉錡 律師
會議內容:
(一)未辦保存登記建物：
- 法院拍賣之通常情形：
法院進行拍賣通常若是未辦保存登記建物，其處理方式為不點交，且註記法律權源不明。在勘驗的過程，若有人有其主張，在此情形書記官會採取不點交之方式，拍定後不點交的問題，常常會衍生出許多法律問題。
- 處分權：
(1) 處分可分為法律上及事實上之處分。若是已辦保存登記之建物，可依法律規定而為處分。然未辦保存登記建物並無法依循法律規定而為法律上之處分，因不動產物權依法律行為所為之移轉以登記為生效要件，未辦保存登記之建物無法登記，故無法辦理所有權移轉登記，對於未辦保存登記之建物，實務上肯認有事實處分權。
(2) 未辦保存登記建物之所有權屬原始出資之起造人，嗣後讓受人將其權利讓與予受讓人，此權利非指所有權，係指事實處分權而言。
(3) 本案例，乙對該屋係應繼承而已取得其所有權，登記為處分要件，而非生效要件。通常於此情形，乙會提起確認建物所有權存在訴訟，會順帶提起假處分，禁止甲拆除此建物。
(4) 因民法第425-1條規定，推定土地與建物之間有租賃契約，除建物已達不堪使用，此租賃關係才會終止。縱使與第三人訂定買賣契約，其租賃契約對於第三人仍繼續存在，而出賣人只負瑕疵擔保責任。
- 不堪使用：
(1) 若要終止此租賃關係，須建物已達不堪使用之程度。
(2) 國稅局有屋房之使用年限規定，可是法院不採此論點，故無法用使用年限來主張不堪使用而終止租約。
(3) 另外，一部分不堪使用，另一還能使用時，依舊不符合不堪使用之規定，若要主張建物不堪使用，在訴訟上有其難處。故基地租賃只能主張租金，法院對自用之租金通常以年息百分之八為標準。
(4) 目前在實務操作上，常有人採取非法破壞建物之物理使用而達到租約終止之目的。
- 問題討論：
Ｑ：建物已辦理保存登記後，增建廚房並加蓋二層樓，加蓋之
部分未辦理保存登記，而拍賣的部分就只針對辦理保存登記之部分作拍賣。當時，勘驗筆錄作成時，並無樓梯搭建通往二樓，之後原屋主之兒子自行搭建樓梯通往二樓，有獨立門戶，無需經由一樓門戶出入。此情形該如何處理？
Ａ：
(1) 所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性，或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。但若使用上已具獨立性而依附於原建築物之增建建物，則非附屬建物。
(2) 因二樓有獨立之出入門戶，有使用上之獨立性(可獨立出入)，其已係另一所有權。故原建築所有權範圍並不擴張及於該建物。
(3) 書記官在勘驗時，並未對此情形加以註記，為其疏忽。惟此情形，又回到本次討論租賃權難題之所在。
(二)簡報案例之討論
- 通常土地拍定人只知道土地所有權人為何人，而不知建物所有權人為何人？且在公同共有之情形，很有可能公同共有人數很多，所有要根本解決問題，應由建物公同共有人出面提起裁判分割。
- 建物不能原物分割，故用變價分割之方式。變價分割的時候此建物會放置市場拍賣，此時基地所有權人會有優先承買權，此方法可合法又相對安全解決此問題。此方法有一前提要件，須找到建物之公同共有人。
- 問題討論：
Ｑ1: 方法一、若土地所有權人甲將土地過戶予A、B，由甲A、B共有，再由其中一位土地共有人申請訴請共割土地。土地裁判分割後，再訴請拆屋還地因為共割以後之地上物須拆除。
Ａ：建物與土地本身有425-1之關係存在，無論土地如何分割，此租賃權不受影響。
Ｑ2：方法二、在土地設定地上權給善意第三人，由善意第三人請求拆屋還地。此時未辦保存登記建物所有權人若主張地上權無效的話，須提起地上權不存在或無效之訴訟。
Ａ：此方法可行，只要墊高其占有之成本，其妥協機率會提高。惟前提是此地上權須設定成功，因實務見解如果設定地上權後，若無事實上之占有，則地上權是不存在的。
(三)拋棄繼承
- 拋棄之性質為單獨行為。
- 問題討論：
Ｑ1:辦理繼承登記後，是否可以再辦理拋棄繼承？
Ａ：
(1) 若辦理繼承登記後，再辦理拋棄繼承，只須辦理繼承更正。
(2) 拋棄之行為若有危害債權，其拋棄之行為能不能經由債權人撤銷。繼承權，一般來說，是以「人格上」的法律利益作為基礎，為專屬性，故無法由債權人代為行使。
(3) 52年台上字第451號之裁判要旨：訴人等既已承受被繼承人之遺產取得權利在前，乃復表示拋棄繼承免除義務於後，自與我民法所定繼承原則，為包括的承受被繼承人財產上之一切權利義務本質不合，倘許繼承人於繼承開始時承認繼承，已為權利之行使，嗣後又准其拋棄繼承，為義務之免除，則不特有礙被繼承人之債權人之利益，且使權利狀態有不確定之虞，自非法所許可。
Ｑ2：有一案例女兒在拋棄繼承後，向法院表示拋棄繼承是母親所逼迫的，所有遺產由母親及兒子繼承，後來女兒向法院提起確認繼承權存在
Ａ：法院判女兒勝訴。
Ｑ3: 父母幫小孩辦理拋棄繼承，後來才發現爺爺不只這些遺產而已。
Ａ：父母不能幫小孩子做不利益之處分，法院會判此拋棄繼承是無效的，因違反法律強行禁止規定。
Ｑ4：遺產是否能不能一部拋棄？
Ａ：拋棄繼承，必須全部拋棄，不得一部拋棄，如僅就部分之遺產表示拋棄繼承，並不生拋棄繼承。
(四)保險與各稅負關係
- 「所得基本稅額條例」95年1月1日實施。
- 請領保險給付時，可分為死亡(身故)及非死亡(滿期給付或生存還本)兩種。
(1)非死亡保險：
要保人和受益人同屬一人，則免所得稅。
要保人和受益人不同人，因所得基本稅額條例實施，在95年1月1日前，有贈與稅之問題，實施之後才投保，則納入受益人個人基本所得額計算所得稅。
(2)死亡保險
要保人和受益人同屬一人，則免所得稅及遺產稅。
要保人和受益人不同人，因所得基本稅額條例實施，在95年1月1日前，免所得稅及遺產稅，實施之後才投保，則免遺產稅，但給付超過3000萬的部分要納入個人基本所得額計算。
- 問題討論：
Ｑ1：拋棄繼承後，能不能請向保險人請求給付保險金？
Ａ：「保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所指定之受益人者，其金額不得作為被保險人之遺產。」「死亡保險契約未指定受益人者，其保險金額作為被保險人之遺產」所謂繼承人拋棄其繼承權，所拋棄者，乃是指被繼承人之全部遺產，苟非遺產，自無從拋棄。若有保險有指定受益人，縱受益人拋棄繼承，依舊能向保險人請求給付保險金。
Ｑ2：受益人拋棄繼承可否再請領被保險人本人勞保之死亡給付？可否指定受益人
Ａ：死亡給付非遺產，不受拋棄繼承之影響，仍可申請死亡給付，又勞保死亡給付不得由被保險人指定受益人，應按勞工保險條例所規定受益人順序請領。另外，有關勞工保險人或其受益人領取各種保險給付的權利，不可以強制執行。但如果請領保險金之後，將款項存入帳戶中，此時就會變成存款，而債權人就可以對該存款帳戶聲請查封。
(五)案例分享
- 買賣土地時，有請建築師去市政府套繪室先去套繪看這塊土地是否有被拿去做其它建築套繪使用。第一次看的時候是沒有(2月10)，2月24日簽定買賣契約又再度認確此土地非屬法定空地、無建築套繪且可供建築使用。土地過完戶後，要聲請土地分割，故去申請無建築套繪證明，結果此筆土地在民國63年的時候有被拿去做建築套繪。我們再度去套繪室去套圖的時候，圖面已經弄好了。我們去申請之前他們沒有發現，申請後，他們才把地籍圖拿出來看，才又把它套繪上去，且上面寫陸續套繪。
- 出賣人有物之瑕疵擔保之責任。惟此重點是如何預防此問題，用發函的方式或者其它方式來杜絕此種情形發生。是否請求國賠？最近發生過許多類似的案件，有人請求國賠，可是都以敗訴收場，若採發函之方式是否有提高勝訴的可能性，雖然函文上都註明僅供參考。
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