一、 前言
按依不動產估價師法第18條規定「不動產估價師對於因業務知悉之秘密，
除依第二十一條之規定或經委託人之同意外，不得洩漏。但為提昇不動產估價技術，得將受委託之案件，於隱匿委託人之私人身份資料後，提供做為不動產估價技術交流、研究發展及教學之用。」，本條對不動產估價師影響相當大，蓋違反本條規定，不動產估價師將有刑事及民事責任。而刑事及民事責任，又分別規定在刑法及民法相關條文中，本文僅就刑事責任部分提出說明。此外，就但書規定，我國刑法稱「阻卻違法事由」，何謂「阻卻違法事由」，本文亦將說明。
(一) 問題提出
不動產估價師違反該法第十八條究竟有何刑事責任?當然需就個案來認定，本文設定之議題為「不動產估價師將委託人之鑑定報告交付予第三人」，在此前提下，展開討論。明確主題後，就我國刑法可能涉及之法文即有「洩密罪」、「背信罪」二罪名，而不動產估價師為何會成立上開二罪名，則有待構成要件檢討。
而就該條但書規定，此乃所謂「阻卻違法事由」，但除了上開阻卻違法事由，是否還存在其他阻卻違法事由，則有待釐清。
(二) 本文欲處理之問題
本文所欲處理之問題即為刑事責任與阻卻違法事由。基此，本文將分成二區塊，於第一區塊中先就洩密罪及背信罪構成要件作簡要說明，再將本文設定之事實涵攝入法條討論之。
就第二區塊中，本文將說明阻卻違法事由之意義，及不動產估價師如何援引抗辯，免卻刑罰。
二、 不動產估價師之刑事責任
不動產估價師違反第18條規定，擅自將委託人鑑定報告書交予第三人，不動產估價師法僅有懲戒規定，但這非指不動產估價師只會受到不動產估價師公會處分，我國就刑事責任，規定較完備者為「刑法」，並有其他相關條文散見於其他特別法，然則思考刑事責任，終需從刑法出發。
(一) 刑法第三一七條洩密罪之討論
我國刑法第一七條規定「
依法令或契約有守因業務知悉或持有工商秘密之義務，而無故洩漏之者，
處一年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金。」
1. 構成要件簡介:
(1)本條規範之主體依法律或契約而知悉工商秘密，因而有守密之義務，實務就本條之秘密採如下解釋「刑法妨害祕密罪章之「祕密」係指本人不欲使非特定人知悉其內容之有關資料而言，且今日工商業發達，工商業者為利於本身產品於市場上與其他業者之競爭，更不願他人知悉其業務上或技術上所有之祕密，又祇須本人未有解除祕密之意思表示，就本人而言，仍屬祕密」 。
(2)再者，所謂「工商秘密」，「係指工業上或商業上之秘密事實、事項、物品或資料，而非可舉以告人者而言，重在經濟效益之保護。」 。
(3)又所謂「洩漏秘密」，實務定義為「所謂洩漏秘密，係指宣洩於不知秘密之人，使其得知得見者而言。」 。
2.案例檢討:
(1)查，不動產估價師法第15條規定「不動產估價師受委託辦理業務，其工作範圍及應收酬金，應與委託人於事前訂立書面契約。」，準此，不動產估價師與委託人成立者為「民事委任契約」，客戶為委託人，不動產估價師為受託人，上開條文可知不動產估價師乃是「依契約」執行職務之人。
(2)不動產估價報告書，常涉及不動產價格問題，並有當事人交付予不動產估價師之相關權利文件資料，委託人通常不欲該份報告書內容公開，準此，此合於「本人不欲他人知悉之資料」，即所謂「秘密」定義。
(3)若該份報告書，為委託人用於商業行為(如交易、談判等)及工業行為(查估廠房等)，則可定義為「工商秘密」。不動產估價師將報告書交付第三人，必然造成「第三人得而見之」狀態，此已合致於「洩漏」之構成要件。
(4)依上分析，可知不動產估價師已涉嫌違反刑法第三一七條規定。
(二)刑法第三四二條背信罪之討論
刑法第三四二條規定「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑」
1.構成要件分析
(1)本條之行為主體是為他人處理事務之之受託人，若兩者間無任何委託及受託關係，不成立本罪，故而「如其處理事務係經他人之委任，於委任其處理期間，因發見受任人處理事務有不當，經撤銷其委任，由另人處理者，則被撤銷者，即再無為他人處理事務之權，於此而有不法行為時，除成立他罪外，要難以刑法上背信罪相繩。」
(2)就主觀構成要件言「必須違背任務之行為，具有為圖取不法利益，或圖加不法損害之意思，為構成要件」
(3) 而本條係刑法學理所謂之結果犯，即需發生「犯罪結果」始稱之既遂，最高法院判例曾就個案來說明何謂結果犯「票據法第一百四十一條第一項之罪係結果犯，除發票人具有無存款餘額又未經付款人允許墊借而簽發支票之行為外，並須先經執票人提示不獲支付之結果，始克相當，故應以提示時為犯罪完成之時」
2.案例檢討:
(1)不動產估價師與委託人所成立者為委任契約已如前述，在委任關係終止前，不動產估價師即所謂「經他人委任而處理事務」之人，準此是屬於本件所稱之「行為主體」。
(2) 再來，如果該份鑑定報告書，是當事人不欲對外透漏之秘密，不動產估價師將報告書交付予第三人，無論是依不動產估價師法第18條或兩造委任契約內容，均是違背委託人之利益所為之行為，因此可認為屬「損害本人利益」，一旦委託人舉證因估價師所為之行為，造成委託人受有損害，估價師即有刑事責任。
三、法定阻卻違法事由
所謂「法定阻卻違法事由」是指雖然行為人的行為已構成犯罪，但因存在特定法律所容許之事由，所以不罰，我國刑法第二十一條規定「依法令之行為，不罰」，第二十二條規定「業務之正當行為不罰」，第二十三條規定「對於現在不法之侵害，而出於防衛自己或他人權利之行為，不罰」，第二十四條規定「因避免自己或他人生命、身體、自由、財產之緊急危難而出於不得已之行為，不罰。」
上開四法文，構成刑法「法定阻卻違法事由」之體例及要件，與本文相關者為「依法令之行為」，則不動產估價師在何情形下，需依法令開示鑑定報告書，本文將再為討論。
(一)「依法令之行為」解釋
所謂「依法令之行為」即是指依法律或命令，執行法律所賦予之義務，最高法院判例即指出「販賣妨害衛生之飲食物品，刑法第一百九十一條定有處罰明文，上訴人所售賣之豬肉，既因顏色不同，有妨害衛生之嫌疑，被告為執行警察職務之公務員，將其帶局訊問後，責令保釋，顯係依法令之行為，自不能因其調查犯罪嫌疑，於短時間內限制其自由，遽以濫用職權或妨害自由罪相繩」
又司法院刑事廰亦認為「查警械使用條例，不僅對於警察人員得使用警械之情形及使用時應注意之情況，設有嚴格明確之規定，同時就警察人員非遇該條例第四條各款情形之一，而使用警械因而傷人或殺死時，須依刑法處罰，亦併定有明文 (第十條第一項) 。故必確屬合乎該條例規定情況，使用警械之行為，始為法律所容許，而有其阻卻違法性」
依最高法院及司法院刑事廳解釋，「依法令之行為」需符合法律所明定或嚴格限制情形下，始可阻卻違法，且行為人需知悉其所執行者亦為法令所要求及命令之行為。
(二) 不動產估價師法第十八條但書規定
1. 查「為提昇不動產估價技術，得將受委託之案件，於隱匿委託人之私人身份資料後，提供做為不動產估價技術交流、研究發展及教學之用。」，此為不動產估價師法第十八條但書規定。
2. 本條即屬所謂「法定阻卻違法」事由，依該條之文義解釋，估價師尚應符合下列要件:
(1) 先隱匿委託之私人身份資料，如此作法在於避開侵害個人隱私之疑慮。
(2) 不動產估價師公開鑑定報告書之目的在於做為不動產估價技術交流、研究發展及教學之用。如果公開的目的不在上開列舉事實，即與但書規定有違。
(3) 本條規定估價師「得」公開鑑定報告，而非「應」公開鑑定報告，此表示不動產估價師有裁量餘地可選擇是否公開鑑定報告。
(三) 不動產估價師法第二十一條
1.不動產估價師法第二十一條規定「主管機關得檢查不動產估價師之業務或令其報告，必要時，得查閱其業務記錄簿，不動產估價師不得規避、妨礙或拒絕」，這是估價師需服從主管機關的指示義務。
2.所謂主管機關，依同法第二條是指「在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府」，因此若非內政部及所屬地方縣市政府，即令係行政機關，除非依其他法律 執行職務，否則不動產估價師應拒絕之。
3.即令是主管機關調取文書，但如果主管機關的目的非在檢查業務，而存在其他與法定職掌無關之目的時，則不動產估價師本於職業良知，應拒絕之。
(四)其他可能適用之法條
1.我國民事訴訟法第346條規定「聲明書證係使用第三人所執之文書者，應聲請法院命第三人提出，或定由舉證人提出之期間。」，法文中「第三人所執之文書」，亦可能適用於不動產估價師之鑑定報告，一旦法院發函調取，而估價師抗拒不從，依民事訴訟法第349規定「第三人無正當理由不從提出文書之命者，法院得以裁定處新台幣三萬元以下罰鍰；於必要時，並得以裁定命為強制處分」，法院將爰引該條處分估價師。
2.我國刑事訴訟法第122條第3項規定「對於第三人之身體、物件、電磁紀錄及住宅或其他處所，以有相當理由可信為被告或犯罪嫌疑人或應扣押之物或電磁紀錄存在時為限，得搜索之。」，第三人物件之定義即可能存在於不動產估價師之鑑定報告書。如果估價師抗拒，得依刑事訴訟法第132條規定以強制力搜索之。
四、結論
我國不動產估價師第18條要求估價師應負有保守秘密義務，一旦違反，將衍生許多不必要之法律問題，這些刑、民事責任，將造成估價師執業生涯重大打擊，本文僅以刑事責任作為分析及檢討，並界定出可開示鑑定報告書之範圍。
依本文討論，如果基於合理、正當目的，或受到行政、司法機關依法定程序調取資料，則鑑定報告書可交付予第三人，否則估價師宜依法保守秘密。