我們今天來討論不定期租賃與買賣不破租賃的法律問題
其實這個案件主要是在於不定期租賃
在我們民法是怎麼樣的去規定
而他跟買賣不破租賃的法律關係又是什麼呢
我們設定的一個事實說明是甲他本來有一個房屋
在民國86年間去出租給乙
約定每個月的租金是6000元
後來甲在107年的時候
將房屋以買賣為原因就移轉給丙
丙就對於乙主張返還房屋
可是乙提出一個抗辯
他認為在這個案件裡面
是有買賣不破租賃的法律關係存在
那在這樣的一個抗辯基礎底下
是不是有買賣不破租賃的法律關係存在呢
這是我們今天要討論的問題
我們來把這個基礎案例做一個簡單的畫圖來說明
就是甲本身有一個房屋在民國86年的時候去出租給乙
而在107年的時候就賣給丙
丙並請求遷讓房屋
可是乙主張買賣不破租賃法律關係
大概就是我們畫圖的這樣子
這個案件的爭點事實在於說
不定期租賃是否可以適用買賣不破租賃嗎
所以我們要討論的重點在於
不定期租賃這個規定到底在民法是怎麼樣的去做解釋
根據我們民法425條第一項講得很清楚
出租人如果把租賃物交給的承租人以後
就算把所有讓給了第三人
租賃關係對於受讓人還是會繼續存在的
可是租賃沒公證
或者是租賃期間超過5年
或者是不定期限的租賃的話是不受上面拘束的
我們來看一下條文的一個說明
民法425條總共拆成第一項跟第二項
第一項是原則也就是我們所提的買賣不破租賃
反過來說第二項它是一個例外的規定
他有三個規定
在這3個規定都是處於另外的狀況
第一個是沒有經過公證的一個法律程序
第二個是租賃的期間如果超過5年的話是有另外的規定
第三個就是我們的所謂的不定期租賃的一個狀況
在這三種狀況都會屬於425條所規定的例外的一個情形
在民國88年民法修正之前
民法的425條的規定是這樣子的
他說
如果出租人把租賃物交給的第三交給的承租人就算所有權
讓與給第三人
租賃契約對於受讓人還是會存在
這個時候並沒有所謂的一個例外的一個規定
他只有原則的的規定也就是買賣不破租賃
就沒有例外的規定
這裡發生了一個爭議的問題是說
在民法修正之前成立的不定期租賃法律關係
如果在修法以後移轉給第三人要怎麼樣是用法律呢
也就是說在修正之前就成立的不定期租賃的法律關係
卻在修正之後再去移轉給第三人
這個時候法律的適用要怎麼樣適用
這是一個實務上遇到的問題
最高法院對於這樣的一個問題曾提出他們的看法
在最高法院98年台上字第第764號判決有提到
他認為在維護民法債篇修正權的既有的法律秩序
所以在民國89年5月5號施行前
如果
沒有經過公證
或者是期限未逾5年或者是未定期限的法律關係
通通都要適用舊法
也就是因為民國89年5月5號民法的債篇修正才開始施行
所以在這之前所成立
如果是沒有經過公證
租賃的期限已經超過了5年
或者是沒有定期限的話
這些不動產的租賃契約通通要適用舊法
所以最高法院他得到一個結論是
如果是在日據時代定的租約
就算是在九十五年才去受讓土地所有權
仍然沒有民法425條第2項的適用
也就是在這裡還是要適用買賣不破租賃
所以我們從這個實務見解
我們可以畫出一個表來看
如果是在修法前那就已經成立的租賃關係的話
就是適用舊的法律
但是如果是在修法後成立的租賃的法律關係
那就適用新的法律
所以實務見解的看法就是
以不動產租賃的法律關係成立的時候
到底是在修法前還是在修法後來判斷
所以從這裡我們可以得到一個結論是
丙主張無權佔有要
請求乙返還是沒有道理的
因為乙不動產不定期租賃的法律關係是定在修法前
反過來說乙主張買賣不破租賃是有道理的