疫情與凶宅的法律問題
我們今天來討論一個和現在我們社會情況非常高度相關的法律問題，也就是因為疫情造成了有人死亡在屋內，這樣的一個狀況到底應該要如何處理？
在討論這個法律問題之前我們應該要先了解什麼是凶宅的定義：
因為現在網路相當發達所以如果要查詢凶宅的話網路上面也有所謂的凶宅網可以去查詢或者是透過警察局派出所去查詢房屋是不是曾經發生兇殺案這樣的做法都可以去了解到房子是不是有凶宅的狀況存在。
首先我們要先了解一下內政部對於凶宅的認定標準是什麼呢？內政部對於凶宅的認定是認為說必須在賣方產權持有的時間那對於建築改良物的專有部分有發生過兇殺案或者是自殺死亡的事實；或者是在專有部分有球使得行為而導致死亡了例如從專有部分跳樓，這樣的狀況來說專有部分也會被認定是凶宅。
因為凶宅本身是屬於心理因素的貶值，而不是因為物理因素而造成的房屋貶值，所以內政部對於凶宅的定義相對嚴格，內政部甚至認為在專有部分被砍殺但是陳屍在其他地方，因為屍體不存在專有部分，所以專有部分就不被認定為凶宅。
不過內政部對於凶宅的定義相對是嚴格的解釋，事實上在我們社會對於凶宅的定義大部分是認為說只要應為屋內有人有兇殺或者是他殺或者是自殺這些情況存在都屬於非自然死亡事件，由於非自然死亡的事件存在所以在民間信仰來說，居住在屋內的人就很容易發生所謂的靈異現象，這些靈異現象，由於人們心理上面的恐懼，所以造成房屋的價格比市場上面的行情還要低。
比較內政部和一般民間對於凶宅的定義就可以發現是有差別性的，首先內政部將凶宅的定義界定在賣方持有的時間，而且是在專有部分存在著非自然死亡的因素，必須這些條件符合才是屬於凶宅的定義。但是在一般社會的定義並不會限定在賣方持有的期間。
再來討論凶宅的本質可以分成兩種，有一種叫做大兇，所謂大兇的意思是說因為有人在專有部分發生的兇殺案，由於這一種兇殺案見的發生讓房屋的貶值更加的嚴重我們就叫做大兇；反之如果是小兇的話就是有人在裡面是自殺的一個狀況，這樣的一個情形房屋的貶值比較不嚴重我們就稱之為小兇。
在這裡要特別強調的是只有住宅建築物的結構體才會有出現凶宅的問題，因為住宅建築物是一個獨立的空間，在這種獨立的空間人們比較容易產生恐懼的心理；反過來說土地不可能會有所謂兄弟的問題存在，因為土地是一個開放的空間再經過太陽的照射或者是透過民間信仰的一些儀式是可以除去恐懼的心理。
我們再來討論一個問題是如果在租屋處染液死亡房子是不是會變成凶宅呢？
我們先來看非自然死亡的定義，所謂非自然死亡是指發生兇殺案或者是自殺的一個狀況；反過來說如果是按照生老病死這樣自然法則在循環就不是所謂的非自然的身故。
如果有人因為感染武漢肺炎而造成死亡，這種情形根據醫學的研究和統計通常都是因為年紀比較大，或者是有慢性病，而造成從發病到死亡的一個狀況也就是說因為感染了武漢肺炎，再加上本身有慢性病或者是年紀比較大抵抗力比較差，所以變成感染的重症，而另外對於武漢肺炎還有一種情況是所謂的快樂缺氧，也就是說感染了武漢肺炎，但是因為身體內的一些因素所以造成的處室。
從以上的說明來看可以知道武漢肺炎造成死亡的過程是因為病毒入侵到體內引起身體的一些反應而造成的死亡的現象，這樣的一個過程是一個自然循環所造成的自然死亡，並不符合所謂的意外死亡所以這並不是凶宅。
我們再來討論第二種情形也就是在發生疫情的期間，由於景氣急速的下降，房客如果請求房東減少租金，這樣的一個狀況來說房東一定要降租金嗎？而房客可不可以請求降租金呢？因為我國政府因應疫情期間所以要求公家機關如果有出租土地或者是房屋，都應該考慮是不是可以降低租金，但這畢竟是政府本身其餘國家政策的考慮，對於一般房東和房客之間是所謂的私人的行為，政府帶頭降租金不代表房東就一定要降租金，所以房東和房客的法律關係還是要回到民法的法律關係來做處理。
根據我們民法第227條之2有所謂的情勢變更原則，也就是說如果契約成立了，卻發生的所謂的情勢變更而有顯示公平的狀況，當事人是可以向法院申請增加或減少原來的給付。
所謂情勢變更原則的一個要件就是說契約如果成立了，卻發生的不可預期的風險，而造成了原來約定的法律效果對於契約當事人是有失公平的，契約當事人是可以向法院申請增加或減少給付。
最高法院110年台上字第397號民事判決有提到如果根據雙方的租約計算的租金價值已經發生了劇烈的變更，對於雙方的當事人都存在著不公平的狀況，這個時候就會有情勢變更原則的使用。
回到我們的案件來討論，假如在訂立租賃契約的時候，房客原來是預期可以利用房屋來營業的，結果因為防疫指揮中心表示三級警戒全國的店面暫緩營業，由於三級警戒並不在原先訂約的時候可以了解的範圍內，這個時候房客就可以考慮請求法院減少租金。
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