四、會議主題：1.私辦土地重劃實戰經驗分享(莊家瑀準博士)
2.重劃租約補償爭議法院判決之探討(謝秉錡律師)
五、主講人：莊家瑀 準博士
謝秉錡 律師
會議內容:
一、私辦土地重劃實戰經驗分享
(一)重點整理:
1.最大的問題不是土地，而是人！
2.大家可以互相研討一下，什麼樣的情況組態要整合成功的機率較高！外國曾經有做過這樣的研究。
3.如果要做，當然要先評估一下，成功機率比較低的就不要做，挑機率高的來做！
4.根據研究，影響成功機率的因素:
(1)持分比較多的成員。
(2)相關人士的職業別是否分散在各行各業。
(3)持分不能太過平均。
5.假設一個案子裡面，王家持有的比例40%、林家持有20%，其他的都是零散的，那整合起來相對就容易得多。
6.相對的如果一個案子裡面每一個人都是佔有5%、6%的，那人就很多，整合起來相對也很困難，裡面一定也有人會拿翹！
7.市地重劃最常見的一個問題是「人頭地主」，使得「人頭地主」掌控土地分配權，原地主權益嚴重受損。然重劃案依法必須經過全體會員二分之一同意、以及土地總面積二分之一以上同意，才能通過提案，對於地主間產權轉換，縣府無權介入，因為人民有遷徙的自由，突然冒出多名地主，無違法之處，由於是自辦市地重劃，縣府只能針對其重劃籌備會提出的計畫進行監督。
8.針對虛灌人頭之現象，獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第25 條但書規定「籌備會核准成立之日起前一年至重劃計畫書報核之日前取得之土地所有權，除繼承取得者外，其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一者，不計入同意及不同意人數、面積比例。」
9.分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算應分配面積已達最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有。申請分配為單獨所有之共有土地，於分配結果公告期間，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，而仍分配為共有。
10.公同共有土地，於實施市地重劃時，公同關係仍繼續存在，依法不得分割，因此，公同共有人不能申請分配為單獨所有。
Ｑ：已經公告要重劃了，有甲、乙、丙三個人，甲發動共有物分割，為什麼甲要在重劃前提起共有物分割，有何實益？
Ａ：共有物在重劃後分配回來的還是屬於共有物，因此重劃過程如果是三個人共有的物件，有任何問題就必須要三個人互相協調才能做出決定，所以重劃前提起共有物分割的好處就是可以取得屬於自己的土地部份實質的控制權。
二、 重劃租約補償爭議法院判決之探討:
市地重劃時耕地出租人支付補償金之時點
(一)引言:
何時承租人能向出租人請求補償金？除補償費之領取外，因我國民法就遲延利息可另外再請求，因此承
租人之請求權何時可行使顯得相當重要。
(二)重點整理:
1.補償金之請求權在程序法之問題是，何時可以提起民事訴訟？如果還不能提起民事訴訟而提起，法官會以無訴之利益駁回。在實體法之問題，若如果請求權還未產生，則時效並未開始起算。
2.市地重劃之流程
(1)公告禁建及禁耕
發函禁耕，最高法院判決-101台上字第1816號判決認為系爭耕地顯已不能達到原租賃之目的。
(2)公告土地重新分配結果，經三十日無人異議而確定。
若30日內提起異議者，對於自辦的市地重劃，提起確認自辦重劃計畫書無效，此為私法性質；公辦的市地重劃，提起確認行政處分無效，係屬公法性質。
(3)辦理重新分配後土地之登記事宜。
(4)土地接管。
3.補償金之時點 — 最高法院判決-101台上字第1816號判決
(1)補償金之請求權之產生在於完成土地重劃並受有土地之分配者，非土地分配結果公告確定而已。
(2)租約訂立、變更、終止，與是否有登記無關依耕地三七五減租條例第6條第1項，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始生效力。(國有耕地是不需要登記的，即便是租約成立)
(3)平均地權條例第六十三條「租約註銷」，於未登記之租約，無庸註銷。
平均平均地權條例第六十三條第1項、第2項第1款「註銷租約」之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，於未為租約登記之情形，無庸註銷。
(4)台中縣政府於93年發函禁耕，表示已「不能達原租賃目的」。
(5)平均地權條例第六十三條第二項係依出租人有無受土地之分配，而區分承租人補償金之請求對象及內容，其條文既謂「重劃後分配土地者」即係指完成土地重劃並受有土地之分配者而言，而非指土地分配結果公告確定而已，原因如下：
①單純之土地分配公告確定，依市地重劃實施辦法第十七條第二項但書之規定，僅生不得廢止或撤銷重劃或修訂重劃計畫書、圖之效力，即確定出租人土地分配位置及範圍而已，並不因此即取得受分配之土地。
②依市地重劃實施辦法第四十六條第一項及第四十八條規定，於重劃土地分配結果公告確定後二個月內，出租人既尚須與承租人協調清理原租約是否因市 地重劃而無法達其目的，如原耕地租約已因重劃而不能達其目的，則依平均地權條例第六十三條第一項規定解決，若無不能達原租約目的之情形，則依市地重劃實施辦法第四十八條之規定。
③由市地重劃實施辦法第四十六條、第四十八條之規定暨衡平之趣旨互核參照，應認平均地權條例第六十三條第二項第一款所規定「重劃後分配土地者」，應係指出租人已實際受土地之交接及分配而言，而非指重劃土地分配之公告確定。
(6)平均地權條例第六十三條第二項第一款並未明文出租人之給付期限，系爭補償金之給付應屬無確定期限，依民法規定，應自得請求給付時受催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
4.補償金請求的時間點以及計算方法都不太一樣？市地重劃的補償金時間點為重劃公告書確定那個時候的公告現值，若依據三七五減租第17條去補償，是終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。
5.如果是市地重劃公告書確定後，但還沒有分配交接土地，這時候出租人要跟承租人要終止租約的時候，他不能適用平均地權條例第63條，可能要用耕地三七五減租條例第17條規定，因為請求權的時間點還未發生。
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