一、問題提出：
○○○將會館租予A，A又與B成立合作契約，經營會館，但○○○與A的契約有規定轉租需○○○同意，○○○終止與A租約後，B主張優先承租權:
（一）O O O 知悉A與B之合作經營關係內容,是否涉及認定O O O與A或A與B之契約無效?
(二) B是否有優先承租權?
(三) 現況標租之可行性
二、問題說明：
（一）本件O O O 與A之契約或A與B間之契約均有效:
1.查O O O與A間訂有「租賃契約書」(下稱○○○契約)，該契約第六條權利讓與之限制載明:「乙方不得將本契約租賃權或…全部轉讓、轉租或借予他人或未經甲方同意將本契約租賃權…之部分轉租委託經營或借予他人」，再依民法第四四三條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」，則分析上開契約條文與民法四四三條法文可了解:
(1)依據契約第六條規定，A禁止將本契約之租賃權利關係，全部轉讓或轉租予他人，如有違反O O O 有權終止契約。
(2)若A將部分租賃物轉租予他人，應得同意，OO O 始得轉租。
(3)上開契約規定，亦與民法第四四三條意旨相符。
2.A為妥善運用會館，又與B簽立「經營管理會館契約」(下稱合作契約)，A與B間所訂契約有無效力，效力範圍為何?茲再說明如下:
(1)按契約者指兩人互為意思表示一致，契約即成立。本件A與B間即已簽立合作契約，契約即已成立。
(2)應討論者為該契約效力是否及於O O O 、效力為何:
A.按轉租者，其權利基礎來自於原租賃契約，是以承租人與轉租人間之權利關係，不得大於出租人與承租人間之權利關係，再查「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」民法第四四四條法有明文。
B.依O O O 契約，O O O 與A間租賃期間為 年 月 日至 年 月 日，而合作契約，A與B間租賃期間為 年 月 日至 年 月 日，其權利關係合於民法規定。
C.該合作契約經承認，O O O 而A仍保留數樓層作為教學使用，其轉租權源係來自O O O 契約第六條(A未將租賃物全部轉租，僅為部分轉租)，合作契約至 年 月 日止仍有效。
3.至於B抗辯A未依租賃用途使用，故契約無效等，惟查:
(1)O O O契約第一條固規定「甲方為充分發揮會館各項軟、硬體設施功能，協助教育事業發展、教育實習訓練場所、教育講習…」，惟該條僅係表達簽約之理念，並非僅限於作教育用途，雙方就法令限制係在十二條「乙方各項經營業務不得違反法令規定、社會秩序或善銀風俗」。
(2)再查，「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四二三條法有明文，出租人只需交付予承租人合於使用收益之租賃物，即不算違約。另查租賃契約屬債權契約，依債之關係相對性而言，B亦O O O無權主張與A間之契約無效。
(二)B無優先承租權:
1.本案為O O O 與A訂有O O O 契約，B與A間又訂有合作契約，同一租賃物中存在二種租賃契約。
2.按「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言」最高法院六十八年台上字第三六九一號判例參照。
3.本件O O O 與B間既無任何直接租賃關係，則B如何向OOO主張優先承租權?要言之，得向O O O 主張再續約者為A，得向A主張續約者為B，但B無法向O O O 主張續約或優先承租。
4.本件至 日止，O O O 未與A續約，A亦未與B續約，依O O O 立場言，B已係無權占有人，何能主張優先承租。