我今天介紹的案件，是同一事實，只是說分成三個不一樣的一個方向在打，那為什麼會是這個樣子去打？所以我把它挑出來，跟大家做一個分享。
一、彰化地方法院員簡字第214號判決
(一)基礎事實說明:
這案原告是叫張火塗的繼承人，被告是祭祀公業。張火塗先與祭祀公業就228地號土地成立之三七五租約，但租約名字登記只有這張火塗，這是發生在民國49年的事情，張火塗、張榮權及張忠信於49年農曆8月間簽立鬮分合約書，內容記載「現在產權是甲方的名義」和「他願意將後面的不動產讓給乙、丙方」。內容是這樣寫的「同所第288地號內抽出持分3分之1，但自本合 約成立日起連地上物水稻在內及員林鎮大明里員集路36號地 上建設南畔後龍厝2間並正身3落梧間北畔線東西對直以南之 厝地應乙丙使用。右開由甲方無條件讓與丙方取得之。」。
二、彰化地方法院員簡字第276號判決:
(一)問題是這個案子是確認租賃關係，前提要件必須先了解這份協議書的法律性質，而這份協議書的法律性質是什麼，是在另一個案子中。所以確認租賃關係的本案法官下了一個裁定停止訴訟，等他案(分耕協議書訴訟)結束再來審理。
(二)張榮權死了以後，我們當事人繼續在上面耕作，因為張火塗的繼承人把我們的果樹毀壞了，我們提出履行契約訴訟，對方抗辯合約書是假的。
大家知不知道紙張可以鑑定這件事?我有一個案子是祭祀公業，祖先是清光緒四年來台，乾隆四十年，子孫想要設祭祀公業，後來同治十年後代有人來台，帶了大陸族譜，台灣的後代才去做這個手抄本，當事人拿同治十年的手抄本主張派下權不存在，對方抗辯手抄本是假的，這時法院會拿幾張比較破碎的紙片，然後去做個鑑定。
其實如果法官覺得這個證據大概可以判斷，就會直接認為沒有偽造。我們拿出原本出來，法院當庭勘驗該鬮分合約書，其 原本紙質泛黃、年代久遠法院認為契約偽造的可能性不高。
我們再看，法院去解釋的分家協議合約書中寫到取得的字眼，其實在開庭的時候，法官請我幫他斷句。他是承租方，三分之一持分抽出給甲。員林鎮大明路，36號，地上物建設。是他們自己的，而288地號土地的耕作權，抽出三分之一。其實這合約文字寫的怪怪的。把產權和耕作權混在一起。
接下來的一個重點是當初當事人來找我的時候，我也跟他討論過。就是持分三分之一如果沒特定範圍。起訴會變很奇怪。我叫他去申請的空照圖，證明當時有特定的耕作範圍，因為起訴時果樹已被除去了。法官表示一定要把那個標示出來。確定了標示範圍後，才能處理，但當事人他們那時候很堅持要有1/3的範圍。可是當時在當事人耕作的部分可能就不足1/3。第一次開庭的時候，法官就要求直接到現場去作現況測量。因為如果範圍沒有確定，無法打官司。會變成全部土地都有持分，且抽象的存在著整筆地。只是沒有辦法去打官司，但如現在才要去主張指定1/3的話，你會立刻遇到時效抗辯。
(三)這個案子最終認定我們分耕協議存在A部分。
三、最高法院52年台上字第1014判例
(一)要旨「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係， 而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格 代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有 別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租 條例第十六條所定轉租無效之適用。」
(二)說明:
重點在於說，三七五租約有效的時候，通常人家都會來主張三七五減租16條「不自任耕作」與「轉租」。最高法院的判例這個案件是這個樣子。出租人租給兄長，但兄長讓弟弟也來耕作，出租人提起確認租賃關係不存在訴訟，他的理由就是說，就應該是由你自任工作，要自任耕作，你沒有做，你叫你的兄弟來耕作。所以租約不存在，最高法院他說不是哦，這種事情，與轉租是完全不一樣的，分耕人跟出租人還會發生租賃關係。因為有這個判例，我們才能說我們跟他有關係，租賃關係存在。這裡出租人去訂了一個375租約，同時兄弟間也成立租賃關係。但是通常為什麼會是老大去訂約?這個也有一個歷史背景就是農業時代的，農業時代，我們生小朋友都還是蠻多的，大哥和弟弟差很多歲，哥哥，過了一陣子，可能已根本他也長大了，以前當兵好像要當三年，那可能，大概20多歲的時候，大哥當兵，弟弟就要來做這個工作的，後來哥哥又回來做，其實這種案件，也很常見，自任耕作後繼續耕作的話原則上都不會被認定，不自任耕作，不除非你全部給他鋪上水泥，如果你全部把鋪上水泥的話，那當然另當別論啊，就算地主同意佃農在農地上面蓋了一間房子，然後過了很久很久以後，這種不自任耕作是會成立的哦，為什麼會成立?作居住使用!絕對不是一個耕作情況，蓋房子做耕作使用絕對不是一個，農用行為。這份契約就無效了哦，我要像剛才討論農地蓋車庫這種做法的話哦，你如果能夠搶在出租人提告前拆除是比較好的做法，那如果沒有辦法的話，也不用太擔心哦，因為還有其他的疑問，可被認為是農業設施，那叫做，附屬的農業設施啊，車庫放農具可解釋農業設施是沒有問題。如果我平時都在這邊曬谷，可以，但做居住使用，那就不行。
四、105年員簡字第214號判決法律分析
(一)祭祀公業訴訟中主張:
1、這塊土地已經是375租約，我跟一百個人定也是一樣。我就不想管你們這個兄弟之間的事情，你們自己去解決兄弟問題。
2、租約應該要員林鎮公所登記為主，當事人雖然去打了一個分耕協議訴訟，也不代表就有租賃關係。好，他就做這樣的一個主張，我們來看法院怎麼去看這些事情。
(二)法院判決:
1、一審法院裁判文書，我們也可以從這裡面去看出一些問題啊。有分耕協議並不能夠證明，張榮權跟被告之間就有成立375租約。他們三人一個約定耕作協議而已。
2、第二個部分是協議書是49年間才約定成立，當事人又沒有叫被告來簽名，人家也不知道你們去成立的協議書啊，所以他說當時的管理層也沒有人參與啊，這種情形來講，你們憑什麼說你拿著你們的分耕協議書就認為有三七五租約?
3、第三雖然提出了一個72-76年的租金收據，那你也只能證明說，你76年到七十幾年之間有繳納田租給他們的管理人而已啊，可是我們原告的媽媽，那到底是基於這個A部分的375租約去交錢，還是基於這整塊土地全部的375租約交租也看不出來呀。
4、接下他說應以另案所獲得勝訴確定 判決（即本院105年度員簡字第276號民事判決），併檢附相 關證物先行請求張結坤、張蕭雪卿偕同配合辦理租約登記變 更事項，如經張結坤、張蕭雪卿拒絕後，再行訴訟請求救濟 ，而非逕以被告為訴請對象。
我覺得非常疑惑的地方就是我查條文我找到\
有一條可以說明只要承租人同意就能變更租約的。
五、法院判決與地政實務的落差:
(一)我們現在在打那個共有物分割訴訟的時候，法院會把我們的那個分割方案去問地政事務所說可不可以辦理登記，他不會直接判決下，因為70幾年間有人提起共有物分割訴訟，把騎樓分割給那個原告，結果騎樓是不可以分割登記的，騎樓是沒有辦法分割登記，地所把它駁回了。
(二)原告就打行政訴訟說台北地方法院判決同意登記，行政法院表示台北地方法院的判決我們行政機關不一定要遵守，今天你如果是一個關於為什麼可以去做一個違法的登記?所以台北地方法院判決可以分割，結果行政機關不同意登記，行政法院把它駁掉，因此開始進行釋憲，結大法官支持行政機關，這從此以後有些農地法院會問有沒有農發條例的問題。
(三)同樣的這一個案件也是發生同樣的問題就是應該要問員林鎮公所或者去問彰化縣政府農業可不可以二個承租人就同意變更換記。
(四)我們就看那個法院的理由，他在解釋這個協議書的一個法律關係，就租約部分他不覺得這個分耕協議書是有成立375租約，所以可以認為說大家有分耕協議而已，這個協議書是在49年才約定成立的一個東西那你49年的時候你當時祭祀公業又沒有參與也沒有署名約定說大家有成立375租約所說你根本沒有辦法證明你就是就特定A這個部分的地方
(五)這個判決在這裡解釋是非常的奇怪，因為當事人有交租收據法院沒有意見，可是當事人到底是基於什麼樣理由交租金根本不重要，這個一點都不重要，其實我們還有一個最高法院的判例有講過你只要在那裡耕作，又付了錢給那個土地所有權人那就是成立租約租約，那我們再看喔後面啊他說這裡的一個員林鎮的私有耕地租約書已經存在，你們各房繼承自己再去進行租約變更登記就好。員簡276判決勝訴以後，你再來做所以你應該要拿勝訴判決要求其他人配合辦理租約變更登記，如果他拒絕的話你就去訴訟。原審的看法就很明顯跟最高法院的這個見解是完全不一樣的，這一個員林簡易庭的一個判決現在是的意思是說因為我們那個案件是不是把一個那個分耕協議去要求其他繼承人辦理租約變更登記。
六、106年簡上字第125號判決說明
(一)後來這個案件上訴在彰化地方法院地方法院，375減租條例的第六條有提到租約的變更，出租人應配合，這時候台灣省的耕地租約登記辦法第二條第一項第二項的規定租約變更中止出租人要配合。
(二)如果依承租人間的租約，沒有出租人會同，而要做租約變更登記是有一定的困難度，沒有辦法去直接到公所變更。另外如果法院判決的是分耕協議存在，以原來的履行協議判決書直接到員林鎮公所登記是有問題的。
(三)張火塗在民國38年的時候跟祭祀公業就已經定了三七五租約，而且這個鬮分書講的清清楚楚是分居，所以呢在民國49年協議書目的就是要把3分之2的承租權讓給其他房耕作，分居就是分家的意思，依本協議書的约定啊，本來當事人在A部分就有耕作權。另外如果我們這一塊土地耕作，然後後來拿使用費給出租人，這個時候租賃關係是存在的，這種要記得這樣的一個概念，至於租金是什麼名目，這一點都不重要。今天租約的變更登記，出租人必須一起配合變更登記，你不可能不用去找出租人。
(四)第三點是張榮權本身就是有一個耕作的事實在A部分範圍的土地上，而且有交租金祭祀公業怎麼可能會不知道有分耕協議存在?法院依此認為我們的說法是有道理。
(五)結論是如果兄弟分耕，後來分家的話，那第一個是租賃關係與出租人之間也是存在的。第二個不可以認為是有轉租行為。第三個你可以提起確認租賃關係。
七、三七五租約終止的法定要件:
(一)這裡有延伸的問題是會不會有375減租條例的第17條規定兩年不交租金就終止租約?那就不要忘記了，你如果要行使這個兩年不繳租金終止權，必須先催告，就是寄存函催告。
(二)還有一個更有趣的一個案子在三七五租約和耕地租約裡面，一般的租約定約的履約地都會在佃農家中，催告完了後還要去他家敲門，佃農不在，也不付租金才能終止，這是一個非常奇怪的事情，你一定要去，然後證明你有去敲門，這樣才可以說明你確實有去他家，才能終止租約。
八、106年簡上字第125號判決判決回顧:
(一)合議庭表示375租約變更登記要檢附出租人書面同意或會同承租人辦理時的登記，合議庭表示原判決的法律意見根本解決不了這一個案件變更登記問題。
(二)租賃關係是意思表示一致，然後承租人使用收益，交付租金，法律關係就成立了。張火塗375租約，他們承租的時候是戶長來訂約，後來他們在49年的時候協議分居了。
(三)本案還有一個刑事偵查，因為有一個人叫做張耀輝的人，去開挖土機把他們的果樹摘除，我們提起的民事訴訟時是在102年的時候，已看不到樹在上。合議庭開庭時，對方的總幹事在庭上表示說他從小有看到我們在A部分耕作。這個以後要還給人家。
(四)繼承人本來有很多人，但只有二個人繼承，其他的人可以先出那個拋棄書，而這兩個人寫他自願耕作同意書，這個問題是受命法官，他是一個很年輕的女法官，他一開始的想法與原審完全一模一樣，但審判長又是一個比較資深的洲官就可能比較了解。受命法官問為什麼繼承人這麼多，怎麼會只有兩個人繼承，我們事務所律師回來問我，我表示繼承下來以後這兩個人簽字願意簽署耕作同意書，其他人簽拋棄書就可以了啊。
九、特留分問題:
以遺囑去指定財產的繼承的部分，只有一個問題就是特留分會不會被傷害到的問題，那我比較不能理解為什麼國有財產局不同意以遺囑登記土地耕作權。
十、本案訴之聲明寫法:
看一下這個這個案件的訴之聲明是這樣寫，就說確認A部分面積1470平方公尺的土地耕地375租賃關係存在，而且祭祀公業應陪同我們就上前項所示的土地向彰化縣員林是公所辦理耕地375租約登記。要這樣子的寫法你如果只確認租賃契約存在的話，員林鎮公所不一定會同意變更登記，你還要加上後面這個說你要去做租約變更登記為什麼要透過法院判決?就是要取得我們可以單獨去登記的機會。就好像判決兩造離婚，兩個人還要一起去戶政事務所登記嗎?但離婚的訴訟與本案不一樣，離婚我們叫做形成訴訟，所以我們會請法院判准離婚陳述這種案件第一個叫做確認訴訟確認要要求你確認的租賃關係存在。