1070627公寓大廈停車位問題判決之分析
前言
我們先看為什麼會去討論停車位的問題，很多人都跑來問我這個問題，告訴我到現在為止他們的那個公寓大廈的一個停車位權利都還是搞不太清楚，我昨天有個案子和解了，在沙鹿那邊，也是車位的持分的問題，為什麼會有這些情形?是必須討論的
一、現在新建大樓停車位編號登記之作法與早期作法
我們先看我們現在的大樓是怎麼去做編號登記的，我們現在的建物謄本加注停車位總共有幾位，會寫幾號停車位。你拿到權狀的時候問題就不大。
早期公寓大廈的大樓的停車位就不清楚了，早期大樓的停車位會因為你在忙或者是你前一手移轉給下一手時，停車位沒一併交給你，問題就很多。
**內政部發文字號：（80）台內營字第8071337號
內政部做出這個結論第三點「基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權並對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」就是說你如果買到80年以前的房屋，那你很容易產權不是很清楚因為以前的房屋是否應依公寓大廈管理條例規定將停車位作共有是不一定的。我更早之前有辦過民國64年間類似集合住宅土地，土地所有權是單獨所有，但交互使用，建商在上面蓋了大房子，讓許多人住在裡面，結果法官說你沒有辦法證明房子土地間的法律關係，要拆屋還地。在內政部發的這個函後，建商才會去比較遵守公寓大廈管理條例的規定。
**最高法院106年台上字第2976號判決
「系爭大樓之區分所有權人間就共用建物停車位部 分有成立分管契約，並以車位使用憑證作為有無停車位使用權認 定依據」
停車位在我們在看這件事的一個概念其實他是一個分管協議，我們以前的停車位是有沒有經過登記的，經過登記的分管協議停車位有物權效力。還要核發停車位的使用憑證，所以很多大樓清查停車位，住戶必須提出來買賣契約書還是有使用憑證或者是說你一開始就從建商那邊拿到的停車位的使用證來證明這些是停車位的一個法律性質。
二、台灣高等法院106年重上字第593號判決
這個其實這個案例呀是我最近接到的案件之前其實不是我辦的但是我覺得非常有趣喔，這是一個地下室，之前的建商其實會跟地主用合建的方式蓋房屋，因為地下室他是獨立的產權，他要做商場使用是有獨立的產權，那你做當場使用的時候是不是要留一部分的停車位?這個B1區是一個單獨所有的一個產權不用跟樓上的住戶共有。但是當時建商跟地主就一起共有地下一樓，這張圖可看出B1，C1，C2是單獨所有，A1是全體住戶共有，15個停車位就在A1區。
這種商業用途的都是建商拿去作商業使用，可是建商蓋房子蓋到一半的時候跑掉了，以後找另一建商蓋起來，但是後面的建商在做商場招租的時候又出了問題，剛好是我們當事人的前手就承受下來，管委會就主張你不是說你這個地下室商業用途嗎?可是你從來沒有給我做商業用途而且更過分的是你還把這些停車位開放給外面的人進來停車，所以他的主張說當時的分管協議就已經是解除條件成就，因為當初我當初建商跟住戶的約定是說B1這一層是做商場使用喔，那個停車空間的約定會有附解除條件，故事就是這個樣子。
管委會表示因為地下室1樓大家要給全聯福利中心作賣場所以你可以自己使用停車空間，那現在你根本全聯福利中心根本就沒有進去啊，你每個月收屋車每位2500，我覺得有趣的地方就是停車位的一個分管協議是不是因為這樣就會變成附解除條件?
我們再把事實說明一下，這是原先是地主跟那個建商去簽契約後來又轉給俊傑公司，地下室1樓A1區是商場的停車空間有地主跟建商以48:52的比例去取得停車位，完工以後就大家就是這樣子分配，後來俊傑公司還和地主就地下一樓部分簽停車位的分管協議書。地下室1樓的人自己去做一個分管協議這很常見，停車位分配好，接下來建商在預售樓上的產權的時候與所有共有人有約定地下1樓的是地下商場使用。
所以其實這邊是有兩個兩個分管協議，一個是地下室1樓他們自己內部的一個停車位分管協議，一個是當時在賣那個房屋的時候建商跟住戶的一個分管協議約定。
這樣的一個案件法院要怎麼看呢?他說這個停車空間地下室1樓的停車空間是屬於那個商場單獨使用了，然後呢這是在2樓以下才是他戶使用，這是在一開始的預售預售期一開始就這樣寫。那地下室二三樓的停車空間就是由他戶自己去購買，那個買賣契約他的說法就是說地下室1樓是給商場做商業使用
其實這建物在落成的時候建商是有規劃租給全聯，因為建商規劃的時候希望C2是租給全聯福利中心經理賣場要讓消費者來有空間可以停車，而且不會跟我們的住戶的車輛一起混合使用，所以才會有這樣的一個約定的一個行為。如果附解除條件的法律行為就說如果你沒有做商城使用的話就不應該有法律效力有所以說他得到的理由啊就是這樣子。因為C1, C2的建物士林地院拍賣，後來是當事人前手取得不動產權利移轉證書結果這個產權完全都閑置不用，沒有實際去經營商場或出租第三人使用而且將停車位出租給附近的居民使用，這個情形來講的話他認為說這個第二條單獨管理使用是解除條件所以說他認為區分所有權人就不受拘束。
我也覺得這個判決很奇怪，這個案件最特別的一個問題就是我們大家要討論的幾個問題:
(一)第一個問題建物謄本登載做商業使用或者其實做商業或辦公室使用，那如果你沒有做商業使用你沒有依使用執照去做商業或者是辦公室使用的時候他的法律效果是什麼?就好像說那個文化大學的那個宿舍的問題，你就說集合住宅可不可以做宿舍使用，這永遠都是建物有沒有依照使用執照去那作個建物用途的使用而已，這是一個建築法規的問題，但是這個建築法規做商業使用或辦公室使用的時候都不會因此造成分管契約失效。這個買賣契約這個停車空間的停車空間號是屬於地下室1樓商場單獨管理使用，2樓的那個車位才是所有住戶使用，地下室2樓才是你們大家使用，為何未依建管法令使用就會契約失效?
(二)另外有一個更大的問題是因為其實這裡是有兩個兩個分管契約，一個是人家地下室1樓的人的分管協議去組成的，另一個是那個建商和其他的住戶有另外一個協議，如果地下一樓的停車位存在解除契約契約，也應該是參考地下室一樓的協議。
今天法院拿的這個是用買賣契約書去做約定，但地主並沒有和住戶簽約，而這不是建商跟地主簽的分管協議，這是外部的契約，我們又如何從這一條去看出說你這個契約有解除條件?他只是告訴你說你其他的人去使用地下室2樓3樓的一個部分，並沒有告訴你說什麼情況底下地下室1樓的分管協會解除。
我們沒有辦法這麼模糊的從這樣的一個契約去解釋的就是說只能商業使用，使照主要用途就是商業用，可是建物登記謄謄本上面的這些所謂商業用語，是作辦公室用或商業使用，不管你寫什麼使用都不重要，私法上你就是一個專有部分，那跟建築執照和商業用和辦公室使用有什麼關係?我們在討論分管協議的時候永遠都是公寓大廈管理條例的問題，跟使用執照不會有關。今天他在那個高等法院去做這樣的一個看法的時候會造成很多很多問題。其實覺得其實這裡根本就沒有什麼解除條件的一個問題，他這個問題單純就是他認為樓上是住家用途地下室是商業用途所以使照就這樣子寫，不覺得有什麼問題，但這是高等法院故意找問題來判當事人敗訴。
我覺得不合理的地方是在於說其實一個公寓大廈分管協議，如果說建物已經達到不堪使用的狀態會有消滅的問題，否則其實我沒有按照那個使用執照的用途使用，就解除契約，這樣的一個案件來說的話是他的判決真的是有很大的毛病。
三、臺灣臺中地方法院101年度訴字第2443號
我們在看喔其實這個案件也是一樣是一個地下地下室，地下室停車位到最後演變的結果是為什麼會是這個樣，我講過很多地下室地下室規劃的非常的好，他在賣這個地下室那他就把很小的持分，分成這種一格一格一格然後去賣的一個情形，但這種商品到最後也都是證明失敗，我聽過成功的就只有中友百貨，中友百貨樓下也是百貨公司，由中友百貨的那個管理公司下去做管理。
我們這個案例就是在中區然後呢建商蓋好以後所有的共有人八地下室1樓剩下的部分就建商它拿去使用，後來建商他倒了以後因為我們當事人了就去拍賣，因為銀行就把拍他的房子地下室的地下一層這個那個持分，當事人打算作辦公室，但遇到一個難題是他跟很多人共有的地下室，因為他希望能夠自己單獨使用，我們當事人他就來找我那我們提起共有物分割訴訟，訴訟的時候法官還告訴我說其實地下室都是要跟上面的那個住戶一起移轉，但這件我們是可以有獨立產權沒有問題，只是說因為法官不是很了解，這件地下室是可以做獨立使用而不一定全部都是這個商場，他的外部還有停車空間，地下室大家都有獨立的權狀.。
我們來看喔這個是我們希望的一個分割圖是長這個樣子，我們把31人部分整合到最後大概剩10人，這一塊就是專有部分這裡就是共有部分，因為這個案件還有一個重點，建物分割可以委托建築師辦理類別變更，
我們要解釋一個問題地籍測量實施規則第288條「已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理」，我有一個案件在烏日他是就是說五個店面給網咖，台中市政府都發局說要五間店鋪合併，未來如果回復原狀，再作建物分割。
條文規定你登記的建物分割的話要分隔處有定著，可為分割的樓地板或牆壁，而且法令是沒有禁止分割才可以申請，建物分割的話要檢附這些位置，這個我不知道你們有沒有過建物分割的一個工作，我比較好奇的是如果我是先做建物合併然後已經把牆壁打掉了那這時候還可以做建物分割嗎?還是說牆壁要回覆來才可以做建物，一般來說的話我想應該是要把那個隔間牆應該是要回覆回去才能夠去做，在這裡他說你如果已經有定著物可做分割的樓地板或牆壁的話那你才能夠做。
我們最高法院最高法院100年台上字第327號的那個判決他講說第一審法院說他主張分割的方法曾經函詢台南市政府，政府回函他說你如果經過審核結果可以委托開業建築師，依這一個使用類別類組的，你可以先請建築師依照這個辦法去先做，我們再來做那個使用執照的變更，這樣也可以去做分割。這是最高法院告訴我們的方法。
回到我們的案件來看一下，還有第二個問題，那就是建築物的部分跟共有部分和基地的部分不可以分別移轉設定。什麼意思?公寓大廈的規定公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分 所有標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有 部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
法院又說這個之前有玻璃材質隔間但是已經廢棄，而且那裡已經斷水又斷電，當時我去現勘的時候非常難進去，因為一堆廢棄物要清楚，那個地政事務所還有去做測量成果圖，法院結論是不可能經營商場，我方想要直接買下來做辦公使用，但如此一來其他被告的權利範圍只剩下10,000分之＄1443.5，分割的話他們拿到的部分根本無法經營商場或為適當之使用，而且對方又不願意再去找估價師估價，因為如果這樣作的話費用又太高，法官覺得應該要這樣子做會比較好那這個案件如果遇到公寓大廈的分割的話必須要連同專有部分共用部分再加上基地的持分要一起合併把它拍賣出去，這兩個案例就是大概是講這些問題各位做那個建物分割的時候是不是要先找地震事務所去測量現場，要先做使用執照變更。
**其他人的問題:
一、建物合併及分割會不會困難?
建物合併非常簡單但是分割非常困難所以就留兩個門牌，以後分割會比較容易這樣會比較簡單。
二、商場在專有部分劃解停車位的問題:
一個概念，我增設停車位的意思就是你自己畫出來，我如果說我地下室是一個專有部分的話理論上地下室也是專有，是可以自己使用的，出租給他人。但管委會也有反制作法，他可以不發外來住戶車道遙控器，只發給我的住戶遙控器。
三、專有部分使用會不會受限制:
原則上不會的，但不能有危害公眾的問題，我自主的社區，管委會就要求不能在自家陽台燒金紙，因為太危險了。