不動產法令研討會會議紀錄
一、時間：107年12月26日
二、地點：謝秉錡律師事務所
三、出(列)席人員：(詳簽到表)
四、會議主題：使用借貸終止及房屋租賃關係之分析
五、主講人：謝秉錡律師
壹、前 言
本來今天是要請永成來講國土計劃，但是因為他跟我說他補習班有課，所以今天由我來講，這個演講的題有兩個: (一)房屋租賃(二)房屋使用借貸的情形，這也是蠻常見的案例。
貳、房屋使用借貸終止
一、事實處分權的概念
在彰化的員林有一個案件就是沒有辦保存登記房屋，這種未辦保存登記的房屋的時候我們需要先討論一些事情就是所有權人到底是誰真的會搞不清楚，第二個問題又會出現了，因為所有權人跟事實上使用的人又不太一樣，未辦保存登記房屋的為什麼會有事實處分權，我先解釋一下，如果說今天房子他是沒有辦法存登記的話，那請問一下房子的所有權人是誰就很重要。我們在討論未辦保存登記的房子都在討論房屋所有權，房屋起造人他是蓋好了但可不可以成為買賣的標的?一般而言都是去地方稅務局作納稅義務人變更。但民法規定不動產法律行為的移轉登記為生效要件，但未辦保存登記的房子要怎麼移轉?
最高法院有一個民庭總會決議， 房子所有人拿到事實處分權的時候可以將處分權移轉到下一位。因為上開的決議，所以在我們的法院訴訟時，有一件事情一定要先去查， 就是地方稅務局的稅籍編號，這是比較容易去看出來到底誰曾經使用過這個房子。
二、本案事實
我們當事人的兄弟就在高等法院台中分院打了一個分割遺產訴訟，高分院把這個房子給了我們當事人，但早就有一個人住在上面 他住在上面住了非常非常久，他從民國八十幾年開始住在那邊了，103年的時候分割訴訟將房屋判給我們。當事人主張對方無權佔有，我們是原告主張使用借貸，但是被告主張有房屋是他們己蓋的，和土地間有租賃關係存在，是不定期的租賃關係。
三、雙方主張:
(一)原告主張:
1、房屋為原告母親所興建，此有房屋稅籍資料可證。
我們這邊還要再講一件事情， 為什麼房屋稅籍編號現在我們的訴訟上面是很重要的一個公文書，因為房屋稅籍編號最重要的是地方稅務局為的行政作業便利而設計的行政作業流程，可是因為行政機關在調查的時候留下來一個行政記錄，包括房屋有多大，然後那個房屋的材質是什麼，那那個佔地面積有多大，這個都會在房屋稅籍編號上面寫出來。這些紀錄是最接近房屋興建的時候去調查的。
2、76年間，原告母親以系爭土地向彰化市農會申請土地貸款 120萬元，此有土地異動索引清冊可稽，丙即以該筆 借款支付房屋興建費用，是丙始為房屋出資興建人。
我們在打這種未辦保存登記房屋的時候如果有房屋稅籍編號的話，仍要說明你是起造人，民國76年的時候那塊土地有向農會貸款的抵押紀錄。
3、原告母親於96年5月2日始向台灣電力股份有 限公司(下稱台 電公司)申請送電，復於96年5月3日向台灣自來水股份有限 公司(下稱自來水公司)申請送水
送電及送水代表有人在使用的概念，查證是不是有人在使用房屋很多方法也是很重要的事情。96年的時候我們才向台灣電力公司申請送電， 96年的時候申請送水，有水有電表示有人在裡面住，既然有水有電的時候是在96年才會有，96年之前怎麼可能會有人在裡面?
(二)被告抗辯
1、原告母親曾承諾被告興建房屋，約定年租金3000元，但被告對稅捐機關之作業不熟悉，以 為繳納房屋稅等事項均須以土地所有權人之名義為之，實則稅金均由被告接獲稅單後自行持單據繳付。
被告抗辯當初原告媽媽曾經承諾租地建房屋租金是每年3000塊，是因為他對稅捐機關不熟悉所以他自己拿單子給原告母親交錢。
我們在這裡還有討論另外一個問題因為他在那邊的時候他除了有居住以外 他也看他也利用的那個房子開了一個寵物店做寵物美容，還有他好像也有做什麼推拿，掛出那個廣告招牌出來 我們也把他拍照，然後給法院。但被告說其實那早就沒有在營業了。
2、倘若認為系爭房屋並非被告所興建，惟原告自承將系爭房屋無償借予被告使用，而被告使用借貸系爭 房屋之目的尚未完畢，原告自不能向被告主張返還
被告一開始主張他是租賃關係，他是被他本來就可以用，但如果沒有租賃關係 就是使用借貸。被告的一個抗辯就是自己仍有居住需要，不可以收回，因為那個使用借貸就是因為不可預期的原因而有自己使用的需求得終止使用借貸房子。
3、原告雖稱自己有居住系爭房屋之需要 ，然並未舉出具體之原因事實，足以證明其確有自己需用而 需收回。
四、法院看法(原審)-彰院105員簡字27號
(一)使用目的完畢的說明
我們要認真的看一下使用就是這個條約常使用的約定期間屆滿的時候如果未定期限的話，應該等待目的使用完畢，這裡會有一個問題，什麼叫做使用目的完畢?
1、案例一:使用土地建屋
房子在一個土地，然後去蓋起來，這個時候因為如果要申請建照的話要出具土地使用同意書，土地使用同意書他就被認定是使用借貸的一種法律關係，因為大家沒有約定租金，就讓你無償使用，土地使用同意書在那個都發局的認定是建築法核發建照的一個必要條件。必須等到房子已經滅之後或不堪使用的時候，使用借貸的目的才完成。
2、案例二:法定空地
建築基地所使用的法定空地的概念是什麼?就是原來的建築基地建蔽率不足，所以需要鄰地的法定空地來作為建地比例。
(三)法院見解:
1、借用房屋供居住之用，法院應就借用目 的、經過期間及借用人之經濟狀況、目前有無再使用該房屋 之必要等一切情狀加以審酌，以定其使用目的是否已完畢， 不能一概認必須俟房屋不堪使用，始謂依借貸目的已使用完 畢(最高法院86年度台上字第2552號判決要旨參照)
2、本院審酌上開情事及系爭房屋 借用目的、經過期間及借用人之經濟狀況、目前有無再使用 該房屋之必要等一切情狀加以審酌，認定系爭房屋之借貸使 用目的尚未完畢，借貸人即被告仍能依使用借貸之法律關係 ，有權占用系爭房屋。雖原告另主張其因不可預知之情事， 自己需用借用物者，依法得終止契約云云，然原告就其因不 可預知之情事，自己需用借用物乙節，並未提出具體事證以 證其說，洵不足採。–被告無庸將房屋返還原告
五、上級法院見解(105簡上169)
法院在這裡說很重要的一件事情因就是一個法律見解:
(一) 民法464條有使用借貸 無償貸與他人使用借貸的是指通常目的，如果是通常目的，借貸人隨時可請求返還。
(二) 民法§470是指有特定目的，目的完成始能請求返還。
案例:司法實務最常見的就是公務人員宿舍，例如彰化縣和美國小國，應該是和美相對比較偏僻或者是怎樣，教職員宿舍蓋很多，給早期的教職員居住，但和美國小教職員分配宿舍，退休以後還繼續住在宿舍，就是民國40年的教職員在民國60年退休了以後繼續住在宿舍裡面，那在民國 國85年教職員死亡了以後子女繼續住在裡面。
這就是一個特定目的，應該到教職員退休為止，目的就完成了。
***法院見解:
民法第47 0條第1項所謂「依借貸之目的」而定其使用期限者，乃專指 借用人為「特定目的」而借用借用物之情形。本件使用借貸 關係，僅約定「居住使用」之通常使用目的，而非為「特定 目的」而借用系爭房屋，自無民法第470條第1項「依借貸之 目的」定其使用期限規定之適用。則被上訴人辯稱其經濟情 況不佳，別無其他房屋可居住使用，借用系爭房屋之目的， 的確尚未使用完畢云云，即無可採。–被告應將房屋返還原告。
法院見解的意思是是住在裡面只是通常使用，借貸人只是給使用房子，至於拿來住或者，要來出租營業那都是你家的事情，所以如果有需要就可以隨時拿回來。
但這也不表示借用一定回來，這個是一個很頭痛的概念，因為隨時請求返還的時效是15年。所以如果15年後才主張請求，會有時效消滅的適用。但是大法官表示不動產已登記的情形下，沒有時效的適用。所以如果你在15年內，時效15年內辦保存登記，那就算在15年以後主張返還也沒關係。反過來說如果在15年以後辦保存登記，因為在時效已經完成了，被告如果主張時效抗辯，那也無法處理了。
參、房屋租賃的法律關係
一、前言
我們現在討論的是一個房屋租賃的問題，有房子租給人家，到底要怎麼辦，會有那些法律問題。我們現在有一個包租代管政策，推廣一個社會住宅政策，對我們有一個住宅的一個條例那個叫什麼名字我一點忘記了在今年的6月 有一個規定他就說因為如果今天是房客他去向房東租房子，有時候房東會有一些不太合理的規定，假如你房東有約定其他有的不能報稅，這樣會有違反規定無效的問題。但如果你今天你是租人家做生意的那個就不在我剛才說的違反法律規定無效的情形。
二、基本事實
那我們就來看這個案件，就是說甲跟乙租房子租106年106年12月31號，約定除了所有不可抗力因素造成房屋毀損，所以承租人要負責，另外規定承租人應負擔水電設備、消防設備的維護。租賃期限屆滿以後任為繼續的租賃的關係的話是一個不定期的一個租賃關係，那如果是不定期的租賃關係的話，問題在於不定期的租賃關係，原來的條款是否適用?
三、實務上火災鑑定報告書的解讀
如果我們房子失火的話消防局都會來現場勘查理後做出火災鑑定報告書，報告對我們法院是非常有用證物，因為現場的東西都已經燒掉了，只有消防局第一現場去把他畫出現場圖，確認是否你家的物品被燒毀。我問大家一個問題，假設今天隔壁失火造成我們這間房子燒掉了，你去找出什麼單據來證明你的東西被燒毀實在太難了，這個時候法官依據消防局的火災事故鑑定報告書這個東西推論可能有哪些物質在火災現場。
如果說有保險的話，保險公司也是要參考生火災現場報告書然後去做那個理賠處理。如果是「電氣因素」表示你電線在導電的時候發生火災， 有趣的地方在於如果他寫「電器因素」就是外面就是插座以外的東西，聽懂意思嗎，插座以外的器具造成的時候，是「電器因素」，如果是插座以內的東西造成的一定是電線的問題造成的，就是「電氣因素」。
四、 不定期租賃契約的問題
(一)「租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其 餘內容 (如租金及其他條件) 並未隨同變更。」最高法院64年台上字第1579號判例意旨。
(二)「民法第四百五十一條所謂「視為以不定期限繼續契約」，係指除定期租賃 變為不定期限租賃外，其餘約定仍繼續存在而言。」最高法院51年台上字第518號判決意旨。
當定期契約變成不定期契約，除租賃期限外，其他都不會改變，所以承租人仍有保管那個水電設備跟消防設備的義務。
五、 民法§434規定
「兩造於簽訂之租賃契約書第五條約定「毀損責任：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災、地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責……」，由文義上解釋此項約定內容，杜○亭除因天災、地變等不可抗拒之情形外，對於因其未盡善良管理人之注意義務而過失毀損系爭房屋，均應負賠償責任，似未將失火責任予以排除，而民法第四百三十四條所定承租人之重大過失責任，又非不得以約定加重之，則上訴人依上開約定主張杜○亭就系爭房屋之失火，應負善良管理人注意義務之抽象輕過失責任，是否不足採，即有再推求之餘地」最高法院92年台上字第2307號判決。
這個判決是在說民法430可以透過契約來排除，這個非常重要，所以你們如果去書局買租賃契約的時候一定會看到這一條，這條幾乎已經是變成書局裡面訂定下來回的條款，如果你們沒有特別的約定刪除的話原則上是會適用特別規定。失火責任就是重大過失責任，這是民法343條的規定。可是如果有另外的規定，如果雙方另有約定的話要從其約定。