今天我們來討論共有人
優先購買權
通知的法律問題
為什麼要討論這個問題呢主要是因為在土地法34條之1
多數共有人
他是可以透過多數決的方式
將土地直接移轉予
其他的
大買家
但是
少數共有人
他是存在優先購買權這個時候
多數共有人負有一個義務就是需要通知少數
共有人
他在
一定的時間內行使優先購買權
我們今天討論的
主要的問題
在於
共有人如果沒有
通知少數共有人優先購買權的時候會發生什麼樣的法律責任
另外第二個是通知的法律問題
要怎麼樣通知才會符合我們的法律規定
我們設定的法律問題是這個樣子有一塊
土地總共有5個人共有這5個人呢個
有五分之一的權利範圍
其中有三個人
總共持分大概有5分之3的權利範圍
他打算用土地法34條之1的方式
也就是多數決
賣掉的方式賣給其他的買家
這是一個很常見的一個
土地交易的一個實務問題
在一塊土地中多數的共有的它包括人數也是多數持分也是多數的
的狀況底下他打算把他賣給另外一個
接下來要討論的就是土地法的其他問題就也就是我們講的少數共
共有人
的一個優先承買權的問題
還有
通知的一個法律問題
第一個問題就是
如果少數共有人沒有被通知到
結果多數共有人就把土地過戶了
這個時候少數的共有人
他要怎麼樣去主張他的權利
第二個問題
是
如果多數的共有人他願意要進行書面通知
叫什麼通知呢
接下來如果通知不到的時候多數共有人要怎麼處理
那是公示送達的一個方式嗎
要把公告做公示送達嗎
這是我們今天
討論的幾個問題的
一個法律分析
我們先來看
最高法院在最近
提出了一個
裁定
最高法院的大法庭
他對於
如果多數共有人
沒有
按照法律規定
去通知少數共有人
結果就把所有權移轉登記完了
以後
少數共有人要根據什麼樣的法律
的關係
來主張
這個大法庭
裁定表示
少數共有人不可以依照民法給付不能的法律關係去請求出賣
土地的共有
有人損害賠
就是如果多數共有人把土地移轉了
然後也沒有通知少數共有人
少數共有人因為沒有收到通知他們
並不能行使優先承買權
所以並不會
和多數共有人之間發生買賣關係
所以
也不會有給付不能這樣子
最高法院大法
新的裁定啊
說明
第一個
他認為土地法34條之1的
那個損害賠償
是一個
債權效力的損害賠償
你就是優先承買權
僅只有
債權效力他不可以
主張
把土地返還
回來
第二個
承買人啊不可以主張
給付不能的法律關係去請求損害賠償
因為
大法庭認為承買人
也就是少數共有人
少數共有人這個時候
還沒有跟多數共有人
成立買
賣契約
但是少數共有人可以根據侵權行為的法律規定去請求
共有人多數共有人負擔
損害賠償
責任
這是
最高法院大法庭的
一個看法
我們接下來討論的問題是
如果
多數共有人願意通知少數共有
多數共有人應該要怎麼
通知呢
根據土地法
第七點有提到
如果說
多數共有人要通知的話必須事先通知
也就是
土地所有權移轉過戶前就必須通知
第二個必須書面通知
第三個還有一個公告的一個行為
事先通知跟書面通知要怎
什麼通知
他是要必須要以雙掛號
或郵局的存證信函
來進行通知
也就是要確保
少數共有人
他能夠真的去收到
通知的一個信號
這個時候
才是
合法
通知
這個通知第一個要採事先跟書面
通知
第二個這個通知啊要用存證信函和雙掛號的
的方式
去通知
因為
不管是成
存證信函
或者是雙掛號的部分啊都會有一個
記錄證明書
對方是有收到的
根據通知因為
土地法34條之1他才取得是書面通知
那我們
民法有所謂書面通知也就是
書面的意思表示
在什麼樣的狀況底下
就算到達了受通知人的一個問題
最高法院
的大法庭在
提出了一個看法這是109年台上大字第908
裁定他說
如果今天通知意思表示
用書面郵寄掛號寄到香對人的
住所地
這個時候
郵局啊因為沒有見到相對人所以製作了
招領通知單通知相對人要去領的
情況底下
除非相對人他要證明說他客觀上沒有辦法去領取的正當事由
否則
要認定相對人
收受到
招領通知書的時候
意思表示就已經到達相對人
就已經發生效力了
要認為說
受通知人他取得招領通知書的時候意思表示就已經到達
非常重要這尤其在
土地法34條之1的通知是很重要的
因為
意思表示什麼時候到達
也就是
少數共有人
主張優先承買權
時間的開始計算
所以我們在
土地法34條之1的通知我們非常關心
對方什麼時候收到通知
接下來我們要討論一個如果沒有辦法送達的時候要怎麼處理好
嘉義地方法院其實這也是所有地方法院都會做的1個裁定喔
就挑一個嘉義地方法院他的一個裁定
來做說明
他說如果說申請人根據土地法34條之1
要去出售
那個土地的時候啊
因為
沒有辦法知道相對人住在哪邊
所以沒有辦法書面通知
是不是要求相對人優先購買這樣的一個狀況的時候
根據土地法34條之1第2項
如果發生這種情形應該是要用公告的方式
而不是來向法院聲請
公示送達的方式去做意思表示的通知
所以
如果說
有多數的共有人去向法院聲請
公示送達
通知的話
通常都是會被
駁掉的
從我剛才的說明來看
我畫的這個圖表大家就會了解
因為土地法34條之1的執行要點
要求
無法通知的時候要用公告而不是公示催告
那你一旦你如果去走公示催告的畫像法院
聲請公示催告的話
到法院
也只能把你駁掉
就直接把你申請
駁回
我們接下來來看土地法34條之1執行要點第七項
他告訴我們
如果你要公告要怎麼
公告
第一點他說
公告可以用佈告的方式請村里長
簽證以後啊
然後公告在
土地或建築物所在地的村里辦公室
或者是用登報的方式來公告
在這裡
他提的兩個方法一個是請村里長簽證以後
貼在土地建物所在地的村里辦公室
第二個
就用登託的方式公告
另外有一個重點
如果你要公告的話你要記在底下的幾件事情
第一個
土地
和建物到底在哪裡
那第二個
你是怎麼樣去處分他就是你必須要去解釋
用34條之一的方式多數決的方式去處分他
第三個
什麼分配
因為
如果說要去行使
土地法34條之1
的一個通知必須要是同一條件的通知喔
你就是要這樣
受通知人他知道到底
買賣價金是多少錢
第四個償付的方法
也就是說如果
少數的共有人他不願意
行使34條之1
那這樣的一個狀況底下
這個錢
要怎麼樣給少數的共有人
如果少數的共有人要行使34條之1的話
少數的共有人要怎麼樣吧
價金
給多數的共有的
最重要的就是期限喔
因為期限
土地法34條之1
優先承買權的期限是15天
所以說
期限到了話
那少數共有人不行使優先承買權
這一個部分
優先承買權就視為放棄
當然還有一個受通知人有就是少數共有人
的姓名跟地址
如果碰有人死掉的話就要以
繼承人為通知或公告的對象然後這個是
土地法34條之1執行要點七告訴我們
我們一個很重要的
的地方
根據土地法34條之1
第七項的一個法律規定
我們就可以化成
以下的這樣的一個
示意圖喔首先公告啊有分佈告跟登報號
如果是以布告的方式來公告的話第一個要給村里長簽證
然後在所在地的村里辦公室的公告欄
這兩件事情都必須存在的但如果登報當然就是直接登報就好了
他們
等內容啊都一樣喔
就是說要寫的那種都一樣一個是不動產地標示喔
到底這個土地
與建物在哪邊
第二個你怎麼去處分他
你是用34條之一的方式去處分
價錢要怎麼樣分配喔
第四個
如果少數共有人他在行使優先購買權的時候
他
得償付方式跟期限是什麼樣的一個狀況
第五個就是
少數共有人的一個姓名跟地址