都市更新法律問題
一、 事實:
(一) 甲有二筆土地在都市更新計劃範圍區域，其中A土地是屬於道路用地，B土地屬建築用地。
(二) 甲向都市更新會表示A土地不願參加都市更新，但B土地參加都市更新，更新完成後領取權利金。
(三) 問都市更新會進行權利價值變換時，如何計算A,B二塊土地價值。
二、 法條:
(一) 都市更新條例第52條:「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比率，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。」
(二) 都市更新權利變換實施辦法第9條:「本條例第五十二條第一項但書規定之現金補償數額，以依本條例第五十條第一項規定評定之權利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算；實施者應於實施權利變換計畫公告時，造具清冊檢同有關資料，向主管稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。」
三、 問題所在:
(一) 「不願參與分配之補償金」與「無法分配之補償金」定義是否相同?
四、 最高行政法院105年度判字第341號行政判決
都市更新條例區別權利金與補償金之最大差異在於：權利金以其權利參與權利變換，共同承擔土地再開發之風險，但不分配建築物及其土地應有持分，而於權利變換後領取其應得權利價值之對價；補償金則為不願意參與權利變換，以現金補償，不承擔土地再開發之風險。判決未注意此差異，認為不參與分配所得之補償金為權利金性質，核有判決不適用法規及適用不當之違法。
五、 最高行政法院107年度判字第200號判決
(一) 系爭26-1地號土地選擇依處理原則第11點第1項第2款規定參與分配，依都市更新條例第31條第1項前段規定，扣除折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。
(二) 系爭33-1地號等4筆土地選擇依處理原則第11點第1項第1款領取現金補償，依都市更新權利變換實施辦法第7-1條規定，以依同辦法第6條評定之權利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之相關稅款後計算。
(三) 兩者徑渭分明，前者必須負擔共同費用，後者則無庸負擔共同費用，不容混為一談。
六、 內政部營建署營署都字第0930019617號
(一) 關於都市更新條例第31條第1項所稱以權利變換方式實施都市更新事業時，對不願或不能參與者之現金補償數額應以權利變換前之權利價值計算，無須扣除共同負擔，本部90年9月27日台內營字第0000000號業已明釋。
(二) 原土地所有權人有不願或無法參與分配時，其補償金額由實施者給付，並由實施者按其更新前權利價值及提供資金比例，分配予更新後建築物及土地之應有部分。即不參與分配者之應分配之權利價值比例，已因其領取補償金（更新前權利價值）而轉為給付補償金之實施者應分配之權利價值比例，對其他參與分配者之應分配之權利價值比例並無影響。
七、 財政部101年11月23日台財稅字第10100656810號函釋
(一) 該補償金額並未列入本條例第30條共同負擔費用，係由實施者自行出資補償後，列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記，取得原土地所有權人之權利及地位，參與權利變換分配，並依本條例第30條第1項規定分擔共同負擔。
八、 結論
(一) 不願意參與都市更新之土地:
1、 領取權利變換前價值之補償金
2、 不負擔共同費用
(二) 同意參與都市更新，領取權利金:
1、 依權利變換後價值領取
2、 應負擔共同費用
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