轉租的法律問題
事實:
甲將所有基地出租予乙興建房屋，乙興建房屋完成後，將房屋出租予丙經營店鋪。
甲主張乙違反規定將土地全部轉租予第三人，主張終止租約?
爭議問題:
租地建屋的法律關係
租地建屋後將房屋連同土地轉租予第三人的法律關係?
法條說明-民法§449
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年
租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定
法條說明-土地法§103
租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回:
三、承租人轉租基地於他人時。
院解字第 4075 號
土地法第一百零三條第一款之規定固僅於契約定有期限者始適用之若同條
第二款至第五款之規定則不問契約是否定有期限均有適用
最高法院52年台上字第680號民事判例
土地法第一百零三條第三款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於
一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止。
最高法院79年台上字第2678號判例
按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。
最高法院82年度台上字第1654號裁判
本件兩造間之基地租賃契約，既未禁止基地上之房屋出租與第三人，且房屋又屬獨立於基地以外之不動產，則上訴人將其所有在訟爭土地上之房屋出租與訴外人，似純屬個人權利之行使，此與其租用被上訴人之訟爭土地，尚屬無涉
最高法院42年度民、刑庭總會會議決議（三）
租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉。故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人，有租賃關係之存在。
延伸問題
甲乙雙方合約另有約定「乙方興建房屋需取得建造執照及使用執照」，乙方無法取得建造執照，即興建房屋，並將房屋出租予丙。
爭議:
甲可否主張終止租約?
最高法院90年度台上字第1077號民事判決
土地法第一百零三條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果。
最高法院57年度台上字第1639號民事判決
土地法第一百零三條並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果。本件上訴人於租用系爭土地時，既有出租人需用應即交還之特約，而此種特約即屬解除條件，茲被上訴人有其收回自建之必要，已如前述，應認為所附解除條件成就，自非上訴人所得拒絕拆還。
結論
租地建屋後將房屋出租第三人
出租人不得主張終止租約
但不排除有其他約定可主張解除契約
#轉租
附解除條件
#土地法§103
#基地建築房屋
#房屋轉租
#謝秉錡律師事務所
#謝秉錡律師
#劉靜芬律師
#馬偉桓律師
#曾睦勛律師
#何博彥律師
#黃暐筑律師
Pages: