謝秉錡律師-不動產法律討論

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裁判共有物分割的方法

• 事實:
  • 甲、乙、丙共有A，B二土地，甲向法院提出共有物分割訴訟。
  • 不動產估價鑑定報告顯示
    • A土地如果分割成三筆土地，分割後三筆土地均不能建築房屋，土地價值減損4000萬元。
    • B土地可以分割成三筆土地，分割後土地價值與分割前土地價值相等。
  • 法院裁判結果:
    • A地變價拍賣，價金全部給甲
    • B地分成二筆土地，由乙、丙取得
• 爭議:
  • 裁判共有物分割原則?
  • 併採原物拍賣與變價拍賣的方法?
• 最高法院 102 年度台上字第 1336 號 民事判決
  • 上訴人的主張理由：
    • 1. **維持共有狀態**：變價分割可能會使現存的複雜法律關係轉移至拍賣人身上
    • 2. **法律訴訟的影響**系爭土地上存在大片違法建物的情況，為了維護所有權人的權益，他們已提起拆屋還地的訴訟。如果進行變價分割，將無法獲得自主或開發該土地的權益
    • 3. **對原物分割的不同意見**：各共有人對於原物分割各有定見，但這並不構成原物分割的法律或事實上的困難，因此不應直接進行變賣分割
  • 被上訴人的主張理由主要包括以下幾點：
    • 1. **支持變價分割**：各共有人對於原物分割存在不同意見，無法達成共識，因此應該進行變價分割。
    • 2. **法律上的困難**：原物分割的困難並不僅限於物理上的分割，而是因為共有人之間的意見不合，這使得達成原物分割的協議變得不可能，因此應該考慮變賣的方式
  • 法院見解:
    • 1. **原物分割的原則**：根據現行民法第八百二十四條，原物分割應為原則，只有在事實上或法律上存在困難的情況下，才可考慮變賣共有物以進行價金分配。
    • 2. **無法分割的情況**：系爭土地在性質上並無法分割或分割將減損其價值的情形，僅因共有人各執己見，難以達成原物分割的協議，這並不構成變價分割的正當理由。
    • 3. **法院的裁量權**：對於共有物的分割，應根據共有物的性質、共有人之利害關係及經濟價值等因素進行適當的分配，而不應直接進行變賣
• 最高法院 110 年度台上字第 2358 號判決
  • 上訴人的主張理由
    • 1. **分割方法的協議困難**：與其他共有人就分割方法無法達成協議，但根據民法第823條和第824條的規定，應該進行變價分割，即將該土地的價值進行分配，而不是依賴於特定的分割方案
    • 2. **對原判決的質疑**：該方案未能充分考量到各方的權益，且原審未對其主張的分割方法進行詳細調查
  • 被上訴人的主張理由
    • 1. **建物及居住權益的保護**：系爭土地的北側有其所有的建物，南側則有黃秋月及其家族先祖所建的建物，因此在進行土地分割時，必須考量到這些建物及其居住權益
    • 2. **分割方法的合理性**：上訴人所主張的分割方法，未能妥善考量到土地的使用狀況及各方的實際利益，可能會對他們的生活造成不利影響
    • 3. **對於分割方案的質疑**：被上訴人曾提出一個分割方案，該方案涉及在系爭土地東側連接另一地號土地的道路，並有相關的測量成果圖作為依據
  • 判決理由
    • 1. **分割方法的自由裁量**：對於共有物的分割方法，法院擁有自由裁量權，並不受共有人主張的拘束。然而，法院必須考量分割方法的適當性，並兼顧各方的利益與實質公平。
    • 2. **原判決的不足**：原審在判決中未充分調查上訴人所主張的分割方案，且未能合理解決爭議，導致判決不當。
• 最高法院 110 年度台上字第 2824 號判決
  • 上訴人的上訴理由：
    • 1. **原判決的不當**：上原審判決在分割共有物的方式上存在不當之處，特別是在分割方法的選擇上未能符合民法的相關規定
    • 2. **分割方法的合法性**：依照民法第824條第2項的規定，分割共有物時應以原物分配為原則，而原審判決卻將部分原物分割與部分變價分割結合，導致部分共有人未能獲得土地的任何部分，這與法律規定相悖
    • 3. **對共有人權益的考量**：原審未能充分考慮各共有人之間的利害關係、使用情況及共有物的性質和價值，未能實現公平經濟原則的分割，導致分割結果不公
  • 被上訴人的理由
    • **對於分割方式的支持**：原審判決所採用的分割方式，即部分原物分割與部分變價分割的結合，能夠更好地反映各共有人對於土地及其上建物的實際使用情況，並且能夠達到經濟效益
  • 最高法院的判決理由主要包括以下幾點：
    • 1. **法律規定的適用**：根據民法第824條第2項的規定，分割共有物的原則是以原物分配為主，只有在原物分配顯有困難的情況下，才可以考慮變賣共有物並以價金分配。因此，法院在對同一共有物進行分割時，應對全體共有人採取相同的分割方法
    • 2. **分割方法的公平性**：原審所採用的分割方法，將導致部分共有人僅能獲得變賣後的價金，而未能分配到任何原物，這與法律規定不符，且不符合公平原則
    • 3. **對原審判決的廢棄**：原審判決在法律適用上存在不當，且未能充分考量各共有人之間的利害關係及使用情況
• 結論
  • 原物分割造成經濟價值減損
    • 得採取變價分割
  • 原物分割與變價拍賣併存
    • 必須使全共有人同時取得
      • 價金
      • 原物分配
• #原物分割優先
• #原物分割，價值減損
• #變價分割
• #原物分割併同變價分割
• #全部共有人取得原物分配及價金分配
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