不動產履約與檢察官查扣程序與不動產過戶履約問題
- 事實:
- 甲向乙承買乙名下不動產A土地，甲並持買賣契約向丙銀行辦理房屋貸款契約。
- 在A土地過戶至甲名下，丙銀行並在A土地設定抵押權後，地方檢察署檢察官以甲涉及洗錢為理由，發函給地政事務所，依刑事訴訟法第133條規定扣押A土地，禁止處分A土地。
- 丙銀行以A土地已被查封，拒絕撥款。
- 乙主張甲違約，提出法律訴訟。
- 法條說明-刑事程序
- 刑事訴訟法§133Ⅱ「為保全追徵，必要時得酌量扣押犯罪嫌疑人、被告或第三人之財產。」
- 刑事訴訟法§13Ⅳ「扣押不動產、船舶、航空器，得以通知主管機關為扣押登記之方法為之」
- 檢察機關實施搜索扣押應行注意事項六Ⅱ「檢察官為保全追徵，必要時得酌量扣押犯罪嫌疑人、被告或第三人之財產。
- 檢察機關實施搜索扣押應行注意事項七Ⅱ「前項登記方法，依下列規定辦理：（一）已登記之不動產：於公文載明所有人、建（地）號、面積、法律依據及所欲達成之扣押或禁止處分之狀態，囑託地政事務所為查封登記。」
- 法條說明-與民事程序的關係
- 刑事訴訟法§133Ⅵ「依本法所為之扣押，具有禁止處分之效力，不妨礙民事假扣押、假處分及終局執行之查封、扣押。」
- 刑法§38-3條Ⅰ「第三十八條之物及第三十八條之一之犯罪所得之所有權或其他權利，於沒收裁判確定時移轉為國家所有。」
- 刑法§38-3條Ⅱ「前項情形，第三人對沒收標的之權利或因犯罪而得行使之債權均不受影響。」
- 最高法院107年度台抗字第445號刑事裁定
- 刑法第38條之3第2項所謂「第三人對沒收標的之權利或因犯罪而得行使之債權均不受影響」，解釋上當然包括第三人於沒收標的或為追徵目的而扣押之財產上，原已存在權利之存續及行使，或被害人因犯罪而得行使之債權，均不因沒收裁判確定或扣押而生任何障礙。
- 抵押物經扣押後，依上開說明，抵押權人仍得行使抵押權，聲請拍賣抵押物。
- 若經拍定，執行法院於核發權利移轉證書時，其刑事扣押之效力，當自動移轉至抵押物之拍賣所得，於法律所定不受影響之各項權利依法行使後，仍有餘額時，在該餘額限度內，繼續發生禁止原所有人領取、處分之效力。
- 執行法院應函請為扣押之機關、刑事案件繫屬之檢察署或法院，或由上開機關等依職權或拍定人之聲請，通知地政機關塗銷禁止處分登記，俾利拍定後辦理移轉登記，以達保全沒收、追徵同時兼顧交易安全維護之目的.
- 臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民執類提案第13號
- 提案事實:
- 1. **不動產的抵押與扣押**：債權人甲以拍賣抵押物（即 A 地）為執行名義，聲請執行該不動產。然而，在執行法院查封之前，該不動產已經被乙地方檢察署依據刑事訴訟法進行扣押並登記為禁止處分。
- 2. **刑事案件的進展**：該不動產的債務人已經被起訴，並由乙地方法院的刑事庭進行審理。
- 3. **拍賣程序**：執行法院在拍賣該不動產後，由丙拍定並繳清價金，並獲得執行法院發給的權利移轉證書。
- 問題：拍賣後，買受人如何辦理不動產的所有權移轉登記？
- 決議:
- 1. **領取權利移轉證書**：買受人在拍賣結束後，需領取執行法院發給的權利移轉證書。這份證書是證明買受人已經合法取得該不動產所有權的重要文件。
- 2. **通知地政機關**：買受人應將權利移轉證書提交給地政事務所，並請求辦理所有權的移轉登記。
- 3. **塗銷禁止處分登記**：在辦理所有權移轉登記的同時，執行法院應通知地政機關塗銷檢察署對該不動產的禁止處分登記。這是因為該不動產在拍賣後已經轉移所有權，禁止處分的登記不再適用。
- 4. **完成登記**：地政機關在收到權利移轉證書及相關文件後，將進行登記，並更新不動產的所有權信息，正式將該不動產的所有權轉移至買受人名下。
- 提案事實:
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