謝秉錡律師-不動產法律討論

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一、案件背景與當事人主張

1. 當事人及訴訟請求

• 甲主張：系爭土地（南投縣草屯鎮加老段443、452、453地號，農地）為A精密工業股份有限公司於1980年7月購買，因土地法第30條限制自耕農資格，先後借名登記於丁、自己名下，後因不願擔任出名人，於1999年6月21日與乙通謀虛偽成立買賣契約，7月26日辦理所有權移轉登記。請求：
  • 確認雙方1999年6月21日買賣之債權行為及7月26日物權行為無效；
  • 塗銷1999年7月26日所有權移轉登記（追加請求：返還登記予自己）。
• 乙抗辯：
  • 土地為父親丙購買，因無自耕農身分借名登記於丁、甲名下，後丙於1999年贈與自己，指示甲移轉登記，買賣行為隱藏贈與關係，登記有效；
  • A公司借名登記屬脫法行為（規避土地法第30條），契約無效，且請求權已罹於時效。

1. 不爭執事項
   事項 詳情
   土地登記流程 1980年7月28日丁→1985年4月23日甲→1999年7月26日乙（均以買賣為原因）
   人物關係 丙（乙父）、楊倫祥（丙父）、丁（丙岳父）
   證據持有 所有權狀、買賣契約等正本由A公司持有
   A公司之請求 2018年12月24日、2021年12月8日分別以存證信函、律師函要求乙返還土地 二、法院認定理由
   1. 物權行為無效之認定
   • 關鍵證據：A公司內部簽呈（1999年6月3日）顯示，移轉登記為「變更名義人為乙」，擬付甲「酬謝金160萬元」，並由A公司承擔稅費；承諾書（1999年6月21日）由丙代表A公司簽署，確認買賣衍生費用由甲方（A公司）負擔。
   • 法律適用：
     • 系爭土地為農地，A公司無自耕能力，借名登記規避修正前土地法第30條（私有農地移轉承受人須為自耕者），屬脫法行為，歷次借名登記契約及物權行為均無效。
     • 最高法院判例指出，借名登記規避強制規定，實質無使登記名義人耕作之意思，行為無效。
   1. 駁回塗銷及返還請求之理由
   • 甲非登記所有人，且借名登記契約自始無效，未取得所有權，無權依民法第767條請求塗銷登記或返還土地。
   • A公司因脫法行為未取得所有權，其終止借名登記契約及請求權讓與予甲之主張不成立。
   借名登記 脫法行為 債權行為無效 物權行為無效 不得請求返還 謝秉錡律師事務所 謝秉錡律師 劉靜芬律師 紀桂銓律師 黃暐筑律師 陳冠宏律師 林育正律師

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