謝秉錡律師-不動產法律討論

一、主題：法定空地解除套繪 案例分享

二、主講人：謝秉錡律師

• 解除套繪

(一)若建物屬A所有，法定空地屬B所有，B是否有辦法解除建築管制？

＊法定空地=建築基地-建蔽率

＊建築基地法定空地分割辦法第4條：建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

(二)

1.土地受他人建築執照套繪是很常見的情形，尤其在共有物方面。例如共有人A要築建房屋，其它共有人於書面上蓋章同意，之後共有土地分割，可能C、D所分得的土地已經被套繪了。

2.土地發生被套繪的情形而無法供建築使用，是屬於妨害其土地所有權。

(1)所謂「妨害」，係指以占有以外的方法阻礙、或侵害所有權支配可能性。

(2)對他人所有權加以妨害者，無論有無過失，均負排除之義務。對他人所有權加以侵害，造成損害者，以具有意或過失為要件，負損害賠償責任(民法第184條第1項前段)。民法第767條之規定旨在保護所有權的圓滿狀態，所有人得請求排除者，乃對所有權妨害的「源頭」，因此所生的各種不利益，係屬侵權行為損害賠償的問題。

(3)土地被套繪導致嗣後申請建築使用時，受有限制之土地所有人對於其土地所有權之行使遭妨害，故得依民法第767條第1項中段之規定提起訴訟。

(4)此訴訟應以建物之所有權人為被告，因有權申請變更執照之人為現在建物所有權人。

二、案例分享

(一)台中地方法院民事判決103年訴字第74號—解除建築管制

1.事實

原告擬在其所有之系爭1592、1592-1 地號土地興建建物，於向建築主管機關申請建物築執照之前，先行申請無套繪證明時，竟發現分割前同段1592地號土地早已遭台中縣政府核發88工建建字第2072號建造執照列為建築基地之一部分。

2.原告主張

(1)無法建築使用除非原台中縣政府核發88工建建字第2072號使用執照之起造人或其繼受人向主官機關申請使用執照變更，解除前述建築套繪之管制，否則原告對於分割後之土地將無法合法申請建物建照興建房屋，原告並無解除套繪之權利。

(2)未得同意使用執照之原始起造人並未經原告之同意將分割前之1592地號土地，列為該使用執照建築基地之一部分。假使原告有同意在先，法院會認為土地所有權人自願使其土地所有權能受到限制。

(3)私設道路不存在88年申請建造執照及使用執照時，所提出之建築配置圖就係爭土地現有巷道之位置為錯誤之標示。

3.被告抗辯

(1)當事人不適格原告欲解除系爭土地之建築管制， 應就系爭土地上之現有巷道，逕向台中都發局申請改道或廢止，或以台中都發局為本件被告，其當事人適格始無欠缺，原告以被告為本件之對造，顯屬當事人不適格。

(2)公用地役關係系爭道路上之現有巷道具公用地役關係，亦即原告就該現有巷道占用之系爭土地部分，已喪失自由使用收益之權，渠等應不得違反供公眾通行之目的而為使用。

Q：土地若是公用地役關係，所有權人是否可以訴請解除套繪管制？

A：法定空地的用途非常多，可是既成道路只能供公眾通行使用，若既成道路違反通行使用，既成道路之所有權人還是可以依民法第767條之規定排除非通行之使用。

(3)權利濫用

4.法院之判斷

(1)本案屬民法第767條第1項中段之「妨害」

A：所謂「妨害」，係指以占有以外的方法阻礙、或侵害所有權支配可能性。

B：民法第767第1項中段之所有權妨害除去請求權之相對人，可分為行為妨害人和狀態妨害人。所謂行為妨害人，指依自己行為對他人所有權妨害之人，妨害人基於雇主的指示時，雇主為妨害人。妨害人有無過失，在所不問。所謂狀態妨害人，指持有或經營某種妨害他人所有權之物或設施之人，不限於所有人，占有人亦包括內，凡對造成妨害之物或設施有事實上支配力者，皆屬之。

C：被告為狀態妨害人

(2)原告起訴之目的

原告之目的在於系爭土地之建築、使用，並非封閉、收回土地上之現有巷道，屬於權利之正當行使。＊是否屬現有巷道與本件之判斷應無涉

(3)申報套繪顯有不實之事實申請建築系爭房屋建造執照時所為申報套繪之現行巷道位置，較實際存在之現行巷道位置偏北，是使用執照之原始起造人之申報套繪，顯有不實之事實。

(4)使用執照之爭議與本件之判斷無涉     判決主文：被告就原台中縣政府核發88工建使字第2072號使用執照，應向台中市政府都市發展局申請使用執照之變更並解除原告系爭土地之建築管制。

歷審裁判：103年度上字第560號

(二)新北地方法院民事判決101年度訴字第945號—排除侵害

1.事實

(1)原告係1007、987 、1000地號土地之所有權人；被告林永達為739 建號建物之所有權人，被告林永和為新740 建號建物之所有權人。系爭739 、740 建號建物係被告父親林福次所建造，由被告繼承取得。

(2)林福次於民國64年10月8 日向改制前台北縣政府建設局提出原告陳金傳、陳朱格及被繼承人陳金井、陳詹緣等人名義出具之土地使用權同意書，謂原告陳金傳等人同意提供系爭1007、987 、1000地號土地供為系爭739 、740 建號建物之建築基地，並經台北縣政府核准。

(3)惟查，原告陳金傳、陳朱格等人始終不知土地使用借貸情事，迨至98年間原告等人欲處分系爭1007、987 、1000地號土地向地政機關申領地籍謄本時，始發現上開土地記載供被告系爭739 、740 建號建物建築基地之註記，原告等人否認土地使用同意書之簽署，乃於99年間提起確認訴訟，確認土地之使用借貸關係不存在。

(4)嗣原告聲請塗銷土地謄本註記，惟地政事務所以函覆：「該建築基地之加註，本所既係依據建管單位核發之使用執照辦理加註，則有關塗銷建築基地號註記事宜，因事涉原使用執照建築基地號變更，即應先由建管單位依建築相關法規重新檢討解除套會完成後，再由登記機關據以辦理後續塗銷事宜」。原告向新北市政府工務局聲請系爭739 、740 建號建物配合耕地之塗銷，新北市政府工務局函覆：「如欲塗銷配合耕地註記，仍需依99年9月21日內授營建管字第0000000000號函示，先辦理變更使用執照，依法檢討變更後建築面積，完成變更使用執照，則剩餘耕地可依規定刪除，完成解除建築套繪之程序」。然經原告向被告為變更使用執照之請求，被告不予理睬，又變更使用執照，係建物所有權人即被告方得提出，被告亦負有變更使用執照排除系爭侵害之義務。原告茲依民法第767 條（第1 項）之規定，請求被告申請變更系爭使用執照建築基地之範圍，將原告所有之系爭1007、987 、1000地號土地予以移除減縮，以排除對原告所有權之侵害。

2.原告主張

(1)請求權為民法第767條第1項中段。

(2)否認同意書

(3)請求被告申請變更系爭使用執照建築基地之範圍，將原告所有之系爭土地予以移除減縮，以排除對原告所有權之侵害。

(4)無權使用他人土地做為建築基地，可獲得相當於租金之利益。告之系爭739 、740 建號建物使用原告所有之土地作為建築基地之比例而受有利益，並使原告受有損害，且被告並無使用系爭1007、987 、1000地號土地做為建築基地之權源，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告返還相當於租金之利益。

3.被告主張

(1)屬行政訴訟之範疇

(2)原告於本件起訴中訴之聲明第1項係依公法上之請求權而提起本件訴訟，欠缺訴訟要件中之正當之利益，要無保護之必要

(3)占有系爭農舍及使用系爭農舍並非無法律上之原因，本件並無民法第179 條適用之餘地。

4.法院判斷

(1)原告起訴，其訴之聲明第1 項所主張為訴訟標的之法律關係係民法第767 條第1 項中段之妨害除去請求權，且請求應申請變更使用執照之對象為私人，並非國家機關，可見本件原告係基於私法上之法律關係，而對私人有所請求，應屬民事訴訟之範圍。

(2)原告雖主張其得依民法第767 條第1 項妨中段害除去請求權之規定，請求被告應申請變更使用執照，將系爭使用執照上建築基地變更，惟如本案辦理變更塗銷配合耕地後之配合耕地面積未達當時法令許可條件則無法辦理變更使用執照。另依行政程序法第117 條、第119 條之規定，必須確認申請文件係為偽造之情形，方得以據以撤銷該執照。

(3)739、740建號建物之建築基地扣除系爭1007、987 、1000地號土地後，尚未達農業用地興建農舍辦法第3 條第1 項前段所規定，申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃之限制，主管機關亦無從為系爭使用執照之變更，故原告此部分之請求並無法依民法第767 條第1項之規定，達其除去妨害之目的，難認為有理由。

(4)肯定建物建築基地為法定空地，如有套繪之他人土地，仍屬侵害他人土地所有權。

三、結論

(一)透過訴訟方式去解決土地被套繪的案到，在法院實務上比較不常見，目前原則上只有這兩個相關之判決資料。雖然這兩個判決的結果不相同，惟兩個判決都有其參考的價值，法院皆肯定有關此類型的案件，請求權基礎為民法第767 條第1 項中段，且請求應申請變更使用執照之對象為私人，並非國家機關，應提起民事訴訟而非行政訴訟。

(二)在實務上，有關法定空地分割的情形是很常發生的，對方通常都不願意調整建築執照。若符合法定空地分割辦法，在對方不同意的時候，我們可以透過訴訟的方式來解決這個問題，惟提出分割的方案要法院能接受的大前提必須此方案符合建築基地法定空地分割辦法。

(三)訴訟並非一定要以求得最後的勝訴判決為最終的目標，有時訴訟只是一種手段，製造雙方有協商的空間，藉此方式來解決對方不同意分割的困境，能在實務處理上多了另一個選擇的工具、方式可以使用。

(四)另外，在法院公家單位不會正面去回答能不能解除套繪管制，因此法院會自行判斷，比較簡單的方式就是計算建蔽率，若建蔽率超過的話，就不能解除套繪管制。